31 de diciembre de 2014


Hoy le decimos adiós al año 2014 y esperamos a el nuevo año con champán. Le deseamos una noche de familia y fiesta  y que el 2015 les traiga mucha felicidad y prosperidad.



Besos! 
Martica y Marilyn

MRTA - Si la Asociación de Propietarios (HOA) no toma medidas para proteger sus restricciones, las mismas se extinguirán. (Primera Parte)



Recientemente se me preguntó si una Declaración Modificada y Replanteada sirve para preservar los pactos del HOA bajo MRTA (Marketable Record Title Act, o Ley de Archivos Negociables de Títulos). La respuesta simple es No.

MRTA es un estatuto creado para estabilizar las leyes de propiedades, limitando el número de años que un título debe ser investigado al buscar pactos y transferir el titulo de una propiedad. El límite creado por el MRTA es de 30 años. En otras palabras, si una persona desea comprar una casa hoy en día, la compañía de título no está obligada a buscar más atrás de 30 años al examinar un título, porque MRTA simplemente extingue cualquier restricción de título que no haya sido conservada.

MRTA pone la responsabilidad sobre la persona o entidad interesada en preservar las restricciones de tomar medidas muy específicas para su conservación.

25 de diciembre de 2014

CondoMundoUSA – Celebrando Tradiciones


Feliz Navidad!   Felices Pascuas!   Próspero Año Nuevo!
Happy Hanuka…  Y Felicidades a todos!!!

Y como somos tres --- bajo la capa de Melchor, Gaspar, y Baltasar --- les deseamos a todos muchos regalitos, muchas bendiciones, y por supuesto que celebren estas fechas con sus seres más queridos, y amistades más alegres!!!

Y para no perder de vista nuestro objetivo -- y también para que ustedes no reciban carta de queja de la asociación -- no olviden leer los reglamentos de su HOA o Condo para ver si pueden azar el lechoncito en el patio… si es preferible una caja China… si quizás el horno es más práctico… o ¿por qué no?... qué tal si mandamos a hacer la gran cena a un restaurante y nos ahorramos tiempo y trabajo!!!    Y no se pierdan más cobertura, más información, y más preguntas de ustedes para el 2015 aquí en CondoMundoUSA!

Besos! 
Martica y Marilyn

19 de diciembre de 2014

QOTM: El nuevo estatuto requiere que los documentos oficiales de la Asociación sean entregados a la nueva Junta dentro de 5 días de una nueva elección de directores. ¿Qué pasa si no cumples con este requisito?

Marilyn:

Aunque la ley dice que la División puede imponer una "multa" si los documentos no se entregan, la realidad es que la nueva Junta tendrá que tomar su propia acción legal. Una acción sin solución inmediata. Durante el tiempo que la Asociación está tratando de obtener sus documentos oficiales, si otro dueño pide inspeccionar esos documentos, la Asociación se expone a una violación del estatuto al no poder permitir la inspección dentro de los 5 días de la solicitud. Prevención es la mejor solución. La Asociación debe darle copias a los miembros de la Junta de los documentos oficiales necesario para permitir que los miembros de la Junta lleven a cabo sus funciones. De esta manera, la Asociación puede mantener los documentos oficiales en la forma exigida por la ley ya sea en la oficina del Condo, en la oficina del CAM, instalaciones de almacenamiento, etc.

Martica:

El problema con la prevención sugerida es que, por ejemplo, la función del Tesorero requiere tener acceso a los documentos de la financia de la Asociación, cuales documentos cambian todos los meses. Proporcionar copias de estos documentos al Tesorero todos los meses crea un costo adicional no incluido en el Budget. Lo mismo con la función de la Secretaria, cuya responsabilidad es mantener todos los documentos oficiales de la asociación al día. ¿Y qué pasa si la residencia oficial de los directores de la Junta está fuera de la Florida? El estatuto requiere que los documentos se mantengan dentro de 45 millas de la comunidad. Mejor prevención seria exigir 10 días antes de las elecciones de los directores de la Junta que el director que tenga cualquier y/o todos documentos oficiales de la asociación se devuelva a la oficina del Condo, o a la oficina del CAM.

10 de diciembre de 2014

El Dueño Declaró Bancarrota – ¿Que Puede Hacer La Asociación Cuando Se Le Debe Dinero?

Cuando un dueño se declara en bancarrota, en muchas circunstancias la asociación tiene que parar sus diligencias de colección, incluso una ejecución hipotecaria. Este paro es requerido por la ley federal que gobierna acciones de bancarrota y esta diseñado para prohibir toda acción que tenga el efecto de coaccionar u obligar que la persona en bancarrota pague la deuda.

Si la asociación trata de ejercer contra el miembro la suspensión del derecho a votar o del uso de los elementos comunes, tal acción por parte de la asociación se considera una violación de la ley federal aunque la decisión de suspender los derechos se haya tomado antes de la petición de bancarrota.  Sin duda, la asociación no puede suspender los derechos a votar o a usar los elementos comunes del dueño durante la bancarrota.

Existe una opción si la asociación no quiere esperar que la bancarrota concluya para re-iniciar sus acciones de colección. Si la asociación puede comprobar que la propiedad no tiene equidad, entonces podrá someter una petición al juez federal de la corte de bancarrota pidiendo permiso para continuar la colección de los pagos de mantenimiento no pagado.  El dueño de la propiedad tendrá que demostrar que la propiedad sí tiene equidad ó que la propiedad es importante para la reorganización que es parte de la bancarrota (si la bancarrota es bajo el Capítulo 11 ó el 13).

Lo importante de esta opción es que una bancarrota se puede demorar de 4 meses a 5 años dependiendo del tipo de bancarrota (Capitulo 7, 11 ó 13) y la mayoría de las veces después de esperar ese tiempo, la asociación no recauda su dinero y tiene que seguir sus esfuerzos de colección solo referente a un juicio hipotecario.  Si la asociación toma esta opción, puede ser que en unos meses cortos la corte le de permiso para seguir con un juicio hipotecario concluyendo en la subasta judicial de la propiedad.

3 de diciembre de 2014

¿Quiere Alquilar Un Apartamento Pero No Habla Inglés Satisfactoriamente?


El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU anunció unos meses atrás que una compañía de manejo de propiedades en Virginia Beach, VA, pagará $82,500 para llegar a una solución sobre las alegaciones de que se negó a permitir a una mujer hispana para solicitar un apartamento porque ella no hablaba inglés satisfactoriamente. Esta compañía tenía una política de no alquilar a personas con inglés limitado.  La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en el alquiler de vivienda por motivos de origen nacional.
 
El caso llamó la atención de HUD cuando una mujer hispana presentó una queja que alegó que la compañía de manejo de propiedades que maneja más de 500 unidades de alquiler en las áreas de Virginia Beach y Norfolk, se negó a darle una solicitud de alquiler porque no podía hablar inglés muy bien y se le prohibió la asistencia de traducción de la persona bilingüe que vino con ella. HUD lanzó una investigación iniciada por el Secretario para determinar si la alegada discriminación era sistémica. HUD descubrió que la compañía tiene una política escrita expresamente requiriendo que todos los inquilinos posibles puedan comunicarse con el personal directivo en inglés sin la ayuda de otros, y completar las solicitudes de alquiler mientras estaban en la oficina de administración.
“Negarle vivienda porque una persona no habla inglés satisfactoriamente viola la Ley de Vivienda Justa”, dijo John Trasviña, secretario adjunto de HUD para la Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades.

Para más información sobre este caso, oprime http://espanol.hud.gov/news/release.cfm?content=pr013-006.cfm

12 de noviembre de 2014

¿Qué pasa si usted no paga sus impuestos de bienes raíces?

Hoy en día hay muchas propiedades abandonadas donde el dueño no ha pagado los impuestos sobre bienes inmuebles.  En esos casos, el Condado donde esta situada la propiedad conduce una subasta en la cual se vende un Certificado de Impuestos representando la suma del impuesto sobre bienes inmuebles y no remunerado, incluyendo multas, gastos de publicidad y tarifas.  Es importante reconocer que el Certificado no altera la Escritura de la propiedad y no se puede vender hasta después que hayan transcurrido dos anos.

El Certificado tiene una vida de siete anos.  Esto quiere decir que después de dos años de la fecha de emisión pero antes de la expiración (siete anos) del mismo, el dueño del Certificado tiene el derecho a presentar una solicitud de Escritura de impuesto en la cual tiene que pagar todos los honorarios, y varios otros costos de acuerdo a los Estatutos de la Florida.

El Certificado se vende en una subasta publica donde el precio mínimo es el valor del Certificado (mas el interés que acumulo por 2 años, y otros los gastos).  El precio máximo no tiene límite.  A conclusión de la subasta el solicitante paga el precio acordado y recibe la escritura hipotecaria.

¿Qué importancia tiene esta escritura de impuesto?  Por ley, la hipoteca, si hay una,  efectivamente se cancela.  O sea, el acreedor hipotecario no tiene recurso después de la venta de impuestos y ejecución de la Escritura.  Adicionalmente, si el inmueble  esta situado en un condominio o asociación residencial y los cargos de mantenimiento no fueron pagados, la asociación pierde el derecho a reclamar esa deuda.  Es decir, el nuevo dueño no debe ni la hipoteca ni los cargos de mantenimiento que debía el dueño previo, y ni el acreedor hipotecario ni la asociación le puede quitar la propiedad.

7 de noviembre de 2014

¿Qué vivienda está amparada por la ley?

La ley ampara la mayor parte de las viviendas.  Por ejemplo viviendas ocupadas por sus dueños, viviendas unifamiliares vendidas o alquiladas sin la intervención de un corredor, y viviendas operadas por organizaciones y clubes privados que limitan la ocupación a sus miembros.

 ¿Qué está prohibido? Nadie puede negarse a vender o alquilar viviendas por motivos de raza, color, religión, genero, discapacidad, estado familiar (familias con niños) u origen nacional.
 
 ¿Y si usted tiene una discapacidad? Si usted o alguien asociado con usted padece de una discapacidad física o mental que limite considerablemente una o más de las actividades de la vida, su arrendador no podrá negarse a que usted haga modificaciones razonables en su vivienda, ni podrá negarse a hacer cambios razonables en las reglas, políticas, practicas o servicios, si son necesarias para que la persona discapacitada pueda usar la vivienda en las mismas condiciones que las personas no discapacitadas.

5 de noviembre de 2014

Comunidades Que Prohíben Animales . . .

Mi perro o mi hogar.  Que dilema.

¿Que puede hacer una Junta de Directores cuando descubre que un residente esta manteniendo un animal en el hogar en contra de las restricciones de la comunidad y a la misma vez el residente reclama estar discapacitado?  ¿Cual es el procedimiento para aprobar o denegar una solicitud para mantener a un animal de apoyo emocional o de servicio en el hogar?

Es muy importante que la Junta de Directores de la asociación se familiarice con el proceso de como evaluar las solicitudes para animales de apoyo emocional o animales de servicio. En primer lugar, no se puede ignorar la diferencia entre los animales de servicio[1] y animales de apoyo emocional[2].  El Departamento de Justicia de EE.UU. define el término “animal de servicio” como “cualquier perro que está entrenado individualmente para realizar un trabajo o realizar tareas para el beneficio de una persona con una discapacidad, incluyendo una incapacidad mental, sensorial, psiquiátrica, intelectual, o de otro tipo. Otras especies de animales, ya sean salvajes o domésticos, entrenado o sin formación, no son animales de servicio para los efectos de esta definición…. “

El Departamento de Justicia excluyo en la definición de “animal de servicio” a los animales de “apoyo emocional.”  La definición de la ADA dice que el apoyo emocional, el bienestar, la comodidad, o la compañía no califican como “trabajo” o “tareas” en determinando si un animal es un animal de servicio. Por lo tanto, los animales de apoyo emocional no son necesariamente los animales de servicio.  ¿Que quiere decir todo esto?  La Junta no puede dictar que tipo de animal aprueba como una acomodación. La Junta tiene que  permitir la acomodación (o sea, la petición para mantener un animal de apoyo emocional o de servicio) siempre y cuando el residente someta los documentos y la información medica requerida para calificar bajo la Ley de Equidad de Vivienda.

Desafortunadamente, el tema de animales de apoyo emocional muchas veces divide a una comunidad.  Por tanto, la Junta debe de considerar establecer y adoptar pólizas y procedimientos para evaluar solicitudes de este tipo.  Así evita acusaciones y cargos de discriminación y/o de aplicación selectiva.

[1]  Definido por el Americans with Disabilites Act (ADA).
[2]  Segun la Ley de Equidad de Vivienda (FHA)

3 de noviembre de 2014

¿Que es la Regla de 80/20?

La ley Federal de Vivienda Equitativa prohíbe la discriminación por motivos de raza, color, religión, género, discapacidad, estado familiar u origen nacional. Varios Estados tienen sus propia Ley de Vivienda Equitativa.  Por ejemplo, la ley contra discriminación de la edad y estado civil se puede encontrar en el Capítulo 760 de los Estatutos de la Florida. ¿Entonces, como es posible que hayan comunidades que pueden legalmente prohibir a niños menores de 18 años a convivir en ellas?  Muy simple, toda ley tiene sus excepciones y la Ley de Vivienda Equitativa es una de ellas.  La Ley de “Vivienda para Personas Mayores”, en ingles, “Housing for Older Persons Act,”  es una excepción que permite a las comunidades funcionar como viviendas para personas de “55 años” o mayor.

 Para acogerse a esta exención, la comunidad tiene que cumplir con todos y cada uno de los requisitos siguientes:
 
1. Por lo menos el 80% de las unidades ocupadas tienen que tener un mínimo de un ocupante de 55 o mas años de edad;
 
2. El proveedor de la vivienda (la “asociación” de la comunidad) tiene que publicar y adherirse a las políticas y procedimientos que demuestren la intención de la asociación a operar como una vivienda para personas de 55 o mas años de edad; y,
 
3. La asociación, mediante encuestas y declaraciones juradas, tiene que verificar la edad de los residentes de la comunidad cada dos años.
 
 ¿Y que se puede hacer con el otro 20%?  Muy simple, al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE.UU. (o en ingles “U.S. Department of Housing and Urban Development – HUD”)  no le importa cómo la comunidad aplica el 20% (“colchón”).  No hay nada en la ley que prohíba que el 20% de las unidades estén ocupadas por personas menores de 18 años de edad (no pueden segregar legalmente a dichas familias en una sección, edificio o parte de un edificio determinado.

22 de octubre de 2014

El derecho de suspender ……….

Recientemente, un juez de la corte de circuito ordeno una asociación de propietarios de viviendas en Orlando, Florida, a cesar la práctica de denegar la entrada a la comunidad a huéspedes de un propietario de casa en la comunidad para forzar del dueño el pago de las cuotas atrasadas. La demanda interpuesta en 2011 por David Acosta, propietario, resulto en una orden judicial permanente que prohíbe la práctica en la comunidad conocida como Alaqua.  La demanda alega que en 2008 la asociación comenzó a denegar el acceso a sus familiares, amigos y otros invitados porque estaba en mora en cuotas de la asociación.  En abril de 2012 Juez de Primera Instancia Linda Schoonover, que presidió inicialmente sobre la demanda, concedió el pedido de Acosta por una medida cautelar para cesar la práctica, observando que la asociación había amenazado con enjuiciar a los propietarios de viviendas como intrusos por violar las restricciones de la comunidad. “Usted simplemente no puede amenazar con llamar al Sheriff para sacar al dueño de su propia casa como un intruso…, ” dijo Acosta.

1 de junio de 2014

¿Se Permiten Actividades Comerciales en los Condominios según las Asociaciones de Propietarios?

Escrito por Donna DiMaggio Berger

Todos los juegos de documentos gobernativos de asociaciones que yo he revisado durante las últimas dos décadas han contenido, sin excepción, una restricción que dice que la propiedad deberá ser utilizada como “vivienda residencial de una sola familia” o palabras similares.
A pesar de que estos documentos fueron escritos hace décadas, los contratos de asociaciones mucho más recientes continúan reflejando el mismo concepto atemporal sobre qué tipo de trabajo se realiza en un hogar hoy día.

Por consiguiente, ¿exactamente qué tipo de uso comercial he visto durante todos estos años en todo tipo de comunidades? Pues el trabajo típico realizado en situaciones hogareñas incluye a aquellos que se ganan la vida a través del uso de computadoras o teléfonos, tales como vendedores por teléfono, encuestadores, artistas gráficos, técnicos de sistemas y consultores de finanzas. Además, muchas compañías han incorporado el concepto de trabajo vía comunicación remota para muchos empleados, pues reduce el gasto tanto del empleador como del empleado.

En algunas de las ocasiones más inusuales en una Asociación de Propietarios, me he encontrado un propietario que había convertido su garaje en un muy bien equipado salón de belleza para cabello y uñas, y otro, situado en una torre condominio, cuyo propietario filmaba películas pornográficas en su unidad y, lamentablemente, en el balcón.  

¿Cómo es que estas violaciones del uso de “vivienda residencial de una sola familia” se descubren? Usualmente, la actividad se descubre debido a actividades comerciales obvias en la propiedad, tales como camiones entregando mercancías, marchantes que llegan de forma rutinaria, o ruidos y olores detectables. Algunas veces, las sospechas son confirmadas porque alguien ve la dirección de la propiedad listada como la dirección de algún negocio, en los records corporativos o en anuncios locales.

Esto nos lleva a la razón principal del porqué los documentos de la asociación limitan el uso de la propiedad residencial, y es para prevenir que la propiedad sea utilizada de forma que resulte en una molestia a los otros propietarios.

Indiscutiblemente, recibir clientes y entregas de mercancía a diario en la puerta de la casa puede crear problemas de seguridad y logísticos con relación al estacionamiento para invitados, así como ruido y la potencialidad para que otras cosas no anden bien. Del mismo modo, conducir una actividad comercial desde una residencia, cuya actividad incluye la presencia de materiales inflamables y otras prácticas más adecuadas a una localidad comercial, resulta en amplias razones para hacer cumplir la restricción concerniente al uso residencial.

No es ilógico asumir que existen miembros de la asociación y residentes en casi todas las comunidades que, de hecho, están desarrollando actividades comerciales dentro de su propiedad. ¿Si la asociación no hace cumplir la restricción acerca del uso como vivienda residencial de una sola familia de la propiedad, le traerá esto problemas de aplicación selectiva de dicha medida en el futuro? Pues sí, si los futuros usos comerciales son aún más flagrantes que los que ahora se pasan por alto.
Sería aconsejable que las Juntas revisaran su cláusula de uso restrictivo con sus abogados para ver si la misma se puede modificar para ponerla más a tono con el estilo de vida del 2014, y al mismo tiempo, no perder la protección necesaria para prohibir actividades comerciales inapropiadas dentro de unidades tipo condominio/cooperativas y también en casas residenciales individuales.

La actividad de un empleado que realiza su trabajo vía conexión remota con su oficina no es probable que tenga impacto alguno en sus vecinos, pero ¿qué decir del productor de pornografía en la otra unidad? Ojalá que no les suceda.

29 de mayo de 2014

Atención al Contrato de No Competencia

Recientemente, un cliente me contactó para tratar un asunto personal. La comunicad se había enamorado de un guardia de seguridad en particular, y a pesar de que el contrato con la compañía de seguridad estaba próximo a ser terminado, la junta quería contratar a este guardia personalmente para que continuara en su mismo empleo.

Desafortunadamente para esta comunidad, el guardia había firmado un contrato de no competencia con su empleador y, por consiguiente, no podía aceptar la oferta de la asociación hasta al menos dos años después.

¿Ha sucedido algo así en su comunidad?
Los contratos de no competencia tuvieron un gran auge durante la Gran Recesión, época en la que, firmar un contrato que restringiera un empleo futuro, parecía un precio nimio a pagar por un empleo en el presente. Este tipo de estipulación se encuentra en todos los tipos de industria, incluyendo aquellas que le dan servicio a las asociaciones comunitarias, particularmente en servicios de administración y seguridad. Con la situación económica en alza, más y más empleados están retando los contratos de no competencia que, anteriormente, firmaban sin pensarlo mucho.

A pesar de que la mayor parte de los empleadores pueden insistir en la firma de un contrato de no competencia por parte de sus empleados, tienen también que tener razones comerciales legítimas para hacerlos cumplir. Algunas razones legítimas incluyen el que el empleado posea conocimientos sobre métodos comerciales secretos de su empleador, u otra información, de la exclusiva propiedad del empleador, que no pueda ser obtenida por medios públicos.   El tratar de proteger la inversión en un empleado, realizada por una compañía mediante entrenamiento especializado, así como proteger la relación comercial creada por la compañía con una base de clientes existentes y potenciales, son razones legítimas para hacer cumplir un contrato de no competencia.   Pero solo por tratar de impedir la competencia, no lo es.

La mayor parte de los contratos de no competencia restringen la habilidad del empleado para obtener un empleo similar dentro de una cierta área geográfica y dentro de un cierto período de tiempo después de abandonar el empleo con la compañía. Por si acaso teme perder a su abogado preferido si él/ella cambia de firma, el Florida Bar y otras asociaciones de abogados en otros estados han derogado los contratos de no competencia en lo que respecta a los abogados. Sin embargo, no sucede igual en otras industrias, en las cuales cada contrato se juzga por sus propios méritos. Las comunidades que desean contratar los servicios de empleados, deben investigar acerca de contratos de no competencia que el potencial empleado pueda haber firmado con anterioridad. Contratar a un empleado sin haber investigado lo anterior, puede resultar en problemas costosos para la asociación, incluyendo interrupción de servicios si el empleado debe ser cesanteado y después re-contratado en una fecha futura.

La moraleja para las asociaciones: miren antes de saltar. La moraleja para los empleados: comprendan las consecuencias que, a largo plazo, puede presentar un contrato de no competencia antes de firmarlo.

27 de mayo de 2014

Oficinas de Tampa – Anuncio de Becker y Poliakoff

El bufete de Becker y Poliakoff anuncio que la abogada Anne Hathorn estará a cargo del Grupo de Abogados de Asociaciones Comunitarias en sus oficinas de Tampa. Desde que empezó su carrera en el 2005, Anne ha concentrado su carrera en representar a asociaciones de condominios, propietarios de viviendas y asociaciones cooperativas, y otras asociaciones de bienes raíces de interés común.  Muchas felicidas a Anne!

26 de marzo de 2014

Un Récord Absoluto …

Ayer, el bufete de abogados, Becker & Poliakoff, con la asistencia del Neighborhood Property Management, hizo historia en el estado de la Florida.
 
 Por primera vez, se condujo el curso para la certificación de miembros de la junta directiva en ingles y en español, a la misma vez y en la misma ubicación. El curso tomó lugar en la comunidad de Mango Hill en Hialeah donde los invitados se instruyeron sobre las responsabilidades y obligaciones legales que los miembros de la junta tienen que ejercer. Felicidades y “congratulations” a los participantes por haber hecho historia en la Florida!