12 de noviembre de 2014

¿Qué pasa si usted no paga sus impuestos de bienes raíces?

Hoy en día hay muchas propiedades abandonadas donde el dueño no ha pagado los impuestos sobre bienes inmuebles.  En esos casos, el Condado donde esta situada la propiedad conduce una subasta en la cual se vende un Certificado de Impuestos representando la suma del impuesto sobre bienes inmuebles y no remunerado, incluyendo multas, gastos de publicidad y tarifas.  Es importante reconocer que el Certificado no altera la Escritura de la propiedad y no se puede vender hasta después que hayan transcurrido dos anos.

El Certificado tiene una vida de siete anos.  Esto quiere decir que después de dos años de la fecha de emisión pero antes de la expiración (siete anos) del mismo, el dueño del Certificado tiene el derecho a presentar una solicitud de Escritura de impuesto en la cual tiene que pagar todos los honorarios, y varios otros costos de acuerdo a los Estatutos de la Florida.

El Certificado se vende en una subasta publica donde el precio mínimo es el valor del Certificado (mas el interés que acumulo por 2 años, y otros los gastos).  El precio máximo no tiene límite.  A conclusión de la subasta el solicitante paga el precio acordado y recibe la escritura hipotecaria.

¿Qué importancia tiene esta escritura de impuesto?  Por ley, la hipoteca, si hay una,  efectivamente se cancela.  O sea, el acreedor hipotecario no tiene recurso después de la venta de impuestos y ejecución de la Escritura.  Adicionalmente, si el inmueble  esta situado en un condominio o asociación residencial y los cargos de mantenimiento no fueron pagados, la asociación pierde el derecho a reclamar esa deuda.  Es decir, el nuevo dueño no debe ni la hipoteca ni los cargos de mantenimiento que debía el dueño previo, y ni el acreedor hipotecario ni la asociación le puede quitar la propiedad.

7 de noviembre de 2014

¿Qué vivienda está amparada por la ley?

La ley ampara la mayor parte de las viviendas.  Por ejemplo viviendas ocupadas por sus dueños, viviendas unifamiliares vendidas o alquiladas sin la intervención de un corredor, y viviendas operadas por organizaciones y clubes privados que limitan la ocupación a sus miembros.

 ¿Qué está prohibido? Nadie puede negarse a vender o alquilar viviendas por motivos de raza, color, religión, genero, discapacidad, estado familiar (familias con niños) u origen nacional.
 
 ¿Y si usted tiene una discapacidad? Si usted o alguien asociado con usted padece de una discapacidad física o mental que limite considerablemente una o más de las actividades de la vida, su arrendador no podrá negarse a que usted haga modificaciones razonables en su vivienda, ni podrá negarse a hacer cambios razonables en las reglas, políticas, practicas o servicios, si son necesarias para que la persona discapacitada pueda usar la vivienda en las mismas condiciones que las personas no discapacitadas.

5 de noviembre de 2014

Comunidades Que Prohíben Animales . . .

Mi perro o mi hogar.  Que dilema.

¿Que puede hacer una Junta de Directores cuando descubre que un residente esta manteniendo un animal en el hogar en contra de las restricciones de la comunidad y a la misma vez el residente reclama estar discapacitado?  ¿Cual es el procedimiento para aprobar o denegar una solicitud para mantener a un animal de apoyo emocional o de servicio en el hogar?

Es muy importante que la Junta de Directores de la asociación se familiarice con el proceso de como evaluar las solicitudes para animales de apoyo emocional o animales de servicio. En primer lugar, no se puede ignorar la diferencia entre los animales de servicio[1] y animales de apoyo emocional[2].  El Departamento de Justicia de EE.UU. define el término “animal de servicio” como “cualquier perro que está entrenado individualmente para realizar un trabajo o realizar tareas para el beneficio de una persona con una discapacidad, incluyendo una incapacidad mental, sensorial, psiquiátrica, intelectual, o de otro tipo. Otras especies de animales, ya sean salvajes o domésticos, entrenado o sin formación, no son animales de servicio para los efectos de esta definición…. “

El Departamento de Justicia excluyo en la definición de “animal de servicio” a los animales de “apoyo emocional.”  La definición de la ADA dice que el apoyo emocional, el bienestar, la comodidad, o la compañía no califican como “trabajo” o “tareas” en determinando si un animal es un animal de servicio. Por lo tanto, los animales de apoyo emocional no son necesariamente los animales de servicio.  ¿Que quiere decir todo esto?  La Junta no puede dictar que tipo de animal aprueba como una acomodación. La Junta tiene que  permitir la acomodación (o sea, la petición para mantener un animal de apoyo emocional o de servicio) siempre y cuando el residente someta los documentos y la información medica requerida para calificar bajo la Ley de Equidad de Vivienda.

Desafortunadamente, el tema de animales de apoyo emocional muchas veces divide a una comunidad.  Por tanto, la Junta debe de considerar establecer y adoptar pólizas y procedimientos para evaluar solicitudes de este tipo.  Así evita acusaciones y cargos de discriminación y/o de aplicación selectiva.

[1]  Definido por el Americans with Disabilites Act (ADA).
[2]  Segun la Ley de Equidad de Vivienda (FHA)

3 de noviembre de 2014

¿Que es la Regla de 80/20?

La ley Federal de Vivienda Equitativa prohíbe la discriminación por motivos de raza, color, religión, género, discapacidad, estado familiar u origen nacional. Varios Estados tienen sus propia Ley de Vivienda Equitativa.  Por ejemplo, la ley contra discriminación de la edad y estado civil se puede encontrar en el Capítulo 760 de los Estatutos de la Florida. ¿Entonces, como es posible que hayan comunidades que pueden legalmente prohibir a niños menores de 18 años a convivir en ellas?  Muy simple, toda ley tiene sus excepciones y la Ley de Vivienda Equitativa es una de ellas.  La Ley de “Vivienda para Personas Mayores”, en ingles, “Housing for Older Persons Act,”  es una excepción que permite a las comunidades funcionar como viviendas para personas de “55 años” o mayor.

 Para acogerse a esta exención, la comunidad tiene que cumplir con todos y cada uno de los requisitos siguientes:
 
1. Por lo menos el 80% de las unidades ocupadas tienen que tener un mínimo de un ocupante de 55 o mas años de edad;
 
2. El proveedor de la vivienda (la “asociación” de la comunidad) tiene que publicar y adherirse a las políticas y procedimientos que demuestren la intención de la asociación a operar como una vivienda para personas de 55 o mas años de edad; y,
 
3. La asociación, mediante encuestas y declaraciones juradas, tiene que verificar la edad de los residentes de la comunidad cada dos años.
 
 ¿Y que se puede hacer con el otro 20%?  Muy simple, al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE.UU. (o en ingles “U.S. Department of Housing and Urban Development – HUD”)  no le importa cómo la comunidad aplica el 20% (“colchón”).  No hay nada en la ley que prohíba que el 20% de las unidades estén ocupadas por personas menores de 18 años de edad (no pueden segregar legalmente a dichas familias en una sección, edificio o parte de un edificio determinado.