24 de diciembre de 2015

NOCHE BUENA, NAVIDAD!


Estamos en la época más festiva del año.   La época de Navidad y Año Nuevo.   Típicamente estas fechas son celebradas por todo lo alto en los países de habla hispana, con más énfasis en las reuniones familiares que en los regalos, especialmente el día de Noche Buena donde lo más importante es la comida y la compañía.   La Noche Buena, el 24 de diciembre, día antes de la Navidad, es el día en que mas familias se reúnen para compartir sus platos típicos, revivir los buenos tiempos del año que va terminando, y en general bailar, jugar y beber cidra o champán.   Por ejemplo los Puertorriqueños y Cubanos  asan un puerco entero en su preferida “Caja China”.  El proceso toma hasta 10 horas, lo cual hace para una fiesta perfecta que comienza desde temprano, y permite jugar dominó, bailar y compartir en familia.  Los Mexicanos hacen una cena exquisita que incluye tamales, mole, bacalao, buñuelos y ponche para brindar.    El Coquito también es parte de la Noche Buena tradicional caribeña con su mezcla incomparable de ron, leche condensada y leche de coco.   Claro en Estados Unidos, muchas familias hispanas han adoptado la tradición estadounidense de hacer un pavo al horno, que generalmente es acompañado por arroz, frijoles y maduros para no perder su sabor latino.   Las familias Católicas asisten a La Misa del Gallo a las 12 de la noche en celebración del nacimiento del Niño Jesús.   Y muchas familias ponen Nacimientos en sus hogares con pequeñas estatuas de la Virgen María, José, el Niño Jesús, y Los Tres Reyes Magos.     En España la Noche Buena se celebra con un gran banquete de mariscos y sopas de mariscos, después de la cual la familia entera asiste a la misa de Navidad.

En muchos de estos países, el intercambio de regalos se hace el 6 de enero, fecha en que supuestamente los Reyes Magos llegaron a Belén con sus regalos para el Niño Jesús.   Por esa razón la Navidad no tiene el significado comercial ya que el énfasis de la Navidad es la unión familiar y el nacimiento del Niño Jesús.

CondoMundoUSA le desea a todos nuestros amigos unas Felices Navidades y un Prospero Año Nuevo.

Martica y Marilyn

17 de diciembre de 2015

No confunda ‘ser propietario’ con ‘ser residente’.


Propietario
Cuando alguien es propietario de algo, significa que tiene el titulo legal para ese artículo del cual dice ser propietario.    El ejemplo más fácil para comprender este concepto es el siguiente:   Ser propietario de bienes raíces (casas, hogares móviles, condominios, etc.) donde el propietario tiene el título de la propiedad.   El derecho de ocupar una propiedad es independiente al derecho de ser propietario, ya que alguien que no sea el propietario pudiera ocupar la propiedad.   Por ejemplo, el propietario puede permitir que un invitado o inquilino ocupe la propiedad.

Sin embargo hemos encontrado que a veces las asociaciones consideran ‘quien’ ocupará la propiedad como razón para negar el derecho de ser propietario.  Si ese es el caso, los documentos rectores deben indicar claramente las restricciones de ocupación apropiadamente obtenidas en el momento en que se considera ser propietario.   Por ejemplo, en una comunidad donde los residentes deben tener 55 años de edad o  más, los documentos rectores pueden prohibir que alguien menor de 55 años ocupe la propiedad.     La junta, sin embargo puede ver la solicitud de alguien de 30 años de edad que desea comprar la unidad.   Es obligación de la asociación investigar si esa persona (que será el propietario único de la propiedad) está planificando vivir en la unidad con otra persona mayor de 55 años.   Si los documentos permiten a personas menores de 55 años vivir en la unidad con alguien que sea mayor de 55 años, la persona tiene derecho a la aprobación de ser propietario de la unidad, a no ser que exista una razón de buena fe para negarle a la persona de 30 años la solicitud.   Lo mismo aplica si la persona de 30 años no tiene planes de vivir en la unidad, ya que la está comprando para que sea ocupada por personas mayores de 55 años (asumiendo que no existan restricciones de inquilinos en la comunidad).

Residente
Asumamos que se le permitió a una persona de 30 años ser propietario de una unidad en una comunidad de personas de 55 años o más porque lo pensaba ocupar con su tío de 60 años.    El tío decide no ocupar la unidad y la persona de 30 años decide vivir en la unidad sola.    ¿Se le permite ocupar la unidad?   Si los documentos rectores no permiten que personas menores de 55 años vivan solas sin una persona mayor de 55 años, entonces la persona de 30 años no puede ocupar la unidad.    En ese caso la persona menor de 55 años puede alquilar la propiedad a personas que califiquen (dependiendo de las restricciones de inquilinos) o la propiedad debe mantenerse vacante hasta que las restricciones de edad para ocuparla sean observadas.

Independientemente de si la persona de 30 años puede vivir en su propia unidad o no, como propietaria de la unidad debe pagar todas las cuotas, y cumplir con los documentos rectores.   También tiene derecho a todos los derechos conectados con ser propietario (sujeto a ocupación).   Si la asociación no está segura de los criterios específicos expuestos en sus documentos rectores o si han detallado apropiadamente los reglamentos de ocupación, debe consultar con su abogado para obtener esta información.

9 de diciembre de 2015

La cuenta bancaria de la Asociación ha sido embargada. ¿Qué hacemos?


Previamente hice dos escritos sobre los embargos y sus efectos en la asociación.   Pero esos escritos asumían que se le pedía a la Asociación que secuestrara los fondos, debido a que un empleado o proveedor de bienes y servicios tenía una orden de la corte en su contra.    Este escrito es diferente porque presume que la Asociación tiene una orden de embargo en su contra y el beneficiario de esa orden de embargo ha obtenido un embargo contra la asociación y lo ha presentado al banco (bancos) que la Asociación usa para pagar sus gastos de operaciones, reservas, ahorros, etc.  En este marco, la Asociación no podrá usar la cuenta para hacer sus pagos.   También, dependiendo de la cantidad del embargo, cualquier depósito hecho (pensemos en las cajas de depósitos o “lock box”), después que el embargo es efectuado, significa que todos esos fondos adicionales también serán congelados y no estarán disponibles para uso de la Asociación.

Desafortunadamente, dada las provisiones de las leyes de embargo de la Florida, la Asociación puede desconocer por una semana (o mas) que el embargo ha sido impuesto.   Durante ese tiempo, cheques que la Asociación haya escrito para hacer sus pagos pueden ser rechazados por el banco, resultando en un efecto de dominó para la Asociación, si esta no tiene suficiente dinero en la cuenta para cubrir el embargo dos veces más cubrir sus pagos.    Esos dominós seguirían cayendo en las siguientes semanas y meses que toma procesar la orden de embargo en las cortes.

La clave para la Asociación es inmediatamente contactar a sus abogados para analizar opciones de pagos del embargo (pedir préstamos, imponer cuotas especiales, etc.)  Esto le da a los abogados la habilidad de comunicarse con la persona (o entidad) en posición del embargo y negociar un acuerdo que pudiera incluir un pago del saldo completo por una cantidad descontada, o un plan de pagos regulares que pudiera requerir que se descongelen los fondos embargados, y pudiera hasta disminuir el interés a pagar o eliminarlo por completo.

Durante esa ventana de negociación, la Asociación debe contactar a sus vendedores y prestamistas para dejarles saber lo que está sucediendo y evitar la interrupción en servicios necesarios (ejemplo: electricidad, seguros, etc.).   Además, la Asociación debe considerar notificarle a su membrecía que debe hacer sus pagos directamente a la Asociación y no a través de una caja de depósito.  Es importante hablar con los propietarios para asegurar que ellos comprendan que deben continuar haciendo sus pagos o arriesgar un embargo de su propiedad.

Seguramente se pregunta; ¿por qué mencionamos que la Asociación deberá tener una cantidad en el banco para cubrir el embargo dos veces antes de poder usar los fondos en la cuenta bancaria que ha sido embargada?   La razón es presentada en la ley de embargo que en esencia proporciona que una vez recibido el embargo, el banco puede retener no más del doble la cantidad del embargo (que usualmente incluye la cantidad de la orden de embargo, intereses, y honorarios y costos legales).

2 de diciembre de 2015

Es la temporada de las reuniones anuales y las elecciones. ¿Está usted seguro que sabe cómo conducir la elección de directores?

PRIMERA PARTE - 

Primero, tenga en mente que una elección no es necesaria al no ser que haya dos o más candidatos elegibles para una vacante en la junta.    Además, una elección general debe llevarse a cabo a la misma vez, y en el mismo lugar de la reunión anual, independientemente de si hay o no hay un quórum presente.  

La Junta Directiva no debe crear o asignar ningún comité con el propósito de nominar a un candidato o candidatos para ser elegidos a la junta, pero puede crear o asignar un comité de búsqueda para alentar a personas calificadas a ser parte de la junta.

Pasos a seguir:

1. No menos de 60 días antes de la elección programada, una notificación con la fecha de la elección, debe ser enviada por correo, transmitida electrónicamente, o entregada, y debe contener el nombre y dirección postal correcta de la asociación.   La falta de seguir este paso al hacer el primer aviso de la elección, le requiere a la asociación conducir una nueva elección, si es que la elección ha sido conducida.

2. No menos de 14 días y no más de 34 días antes de la elección, un segundo aviso debe ser enviado por correo o entregado a los votantes elegibles a la dirección anotada en los archivos oficiales proporcionados a la Asociación.    Este aviso debe contener una boleta y cualquier documentos de información sometidos por los candidatos.

3. El segundo aviso con la boleta electoral también debe contener un sobre dirigido a la Asociación, o a una entidad (como la compañía de manejos) autorizada para recibir las boletas, y un sobre más pequeño dentro del cual se puede insertar la boleta.     Es extremadamente importante que el sobre exterior (dirigido a la Asociación o a quien estará recibiendo las boletas) indique el nombre del votante, la unidad o número de unidades que están votando y debe contener un espacio para la firma del votante.

4. Una vez que el votante llene la boleta, el votante debe poner la boleta llenada en el sobre más pequeño y sellarlo.  El sobre pequeño se pondrá dentro del sobre de afuera más grande, y el sobre de afuera será sellado.  Cada sobre interno debe contener solamente una boleta, pero si una persona tiene el derecho de emitir más de una boleta, los sobres internos requeridos pueden ser incluidos dentro de un solo sobre externo.   El votante debe firmar el exterior del sobre externo en el espacio designado para su firma.    El sobre puede ser enviado por correo o entregado a mano a la asociación.   Una vez recibido por la asociación, una boleta no puede ser cambiada o retirada.

También es muy importante recordar que la boleta escrita debe indicar por orden alfabético, por apellido, el nombre de cada candidato aspirando a un puesto en la junta.  El candidato debe haber notificado por escrito a la asociación no menos de 40 días antes de la elección programada, al no ser que dicha persona haya retirado su postulación por escrito antes que las boletas hayan sido enviadas por correo. 

NOTA:   La falta de indicar en la boleta los nombres de cada persona elegible, le requiere a la asociación enviar, transmitir o entregar a mano un segundo aviso con enmiendas.

En la segunda parte de este artículo, hablaremos sobre qué sucede una vez que las boletas son recibidas por la Asociación. 

26 de noviembre de 2015

THANKSGIVING – DIA DE ACCIÓN DE GRACIAS!


A veces pensamos que el “Día de Acción de Gracias” es celebrado únicamente en los Estados Unidos.     Si bien el cuarto jueves de noviembre lo celebramos en este país, en otros países y ciudades celebran una fiesta similar en diferentes fechas del año. Ejemplo: China, Roma, Canadá, Brasil, Japón, Alemania y Corea.   

En Liberia, un país Africano creado por esclavos de los Estados Unidos que lograron su libertad en 1820, Thanksgiving se celebra el primer jueves de noviembre.

En Japón, durante la ocupación de los Estados Unidos en la Segunda Guerra Mundial, los japoneses comenzaron a celebrar Thanksgiving el 23 de Noviembre en celebración de los trabajadores y su árdua labor.   En otras palabras, ellos llaman “Thanksgiving” a lo que nosotros llamamos Labor Day. 

En nuestro patio – Thanksgiving se celebra desde 1621, cuando mayormente era una fecha celebrada en las iglesias.   George Washington, el primer presidente de esta nación, hizo oficial la celebración de Thanksgiving en 1789; declarando el 26 de Noviembre como día de oración y agradecimiento a Dios por su dedicación y protección al recién formado país y las 13 colonias.

Los inmigrantes celebramos El Día de Acción de Gracias, y por supuesto le damos nuestro toque personal de acuerdo a nuestras raíces.   Quizás además del pavo, preparamos cerdo asado, o en vez de comer pastel de calabaza hacemos arroz con leche, y en vez de acompañar el pavo con relleno y puré de papas, comemos arroz con gandules, o yuca y maduros.    Realmente, no tiene importancia ya que la intención es la misma, reunir a la familia en forma de agradecimiento a Dios por sus bendicioines, y también para recordar a los que ya no están presentes, pero cuyo sacrificio facilitó nuestra vida moderna.    

Martica y Marilyn celebran este día con todos nuestros amigos de CondoMundoUSA



18 de noviembre de 2015

La importancia de los impuestos de bienes raices para una Asociación Comunitaria

Por todo el Estado de la Florida, propietarios ya deben haber recibido sus facturas de impuestos de bienes racies para sus propiedades. Aunque existe un incentivo para pagar la factura lo más pronto possible, el peligro de no pagar se puede demorar 2 años para ser evidente.

Si el dueño no paga los impuestos del condado donde está situada la propiedad, esto  conduce a una subasta en la cual se vende un Certificado de Impuestos.  El Certificado de Impuestos se queda pendiente por lo menos por 2 años.  Después de ese tiempo, el dueño del Certificado de Impuestos pide una subasta para recaudar su inversión inicial más el interés permitido por el Estado.  El ganador de esa subasta recibe una escritura de impuesto.

¿Qué importancia tiene esta escritura de impuesto?  Por ley, si la propiedad esta situada en un condominio o asociación residencial y los cargos de mantenimiento no han sido pagados, la asociación pierde el derecho a reclamar esa deuda.  Es decir, el nuevo dueño no debe los cargos de mantenimiento que debía el dueño previo, y la asociación no le puede quitar la propiedad a través de una ejecución.

11 de noviembre de 2015

Mi Perro o Mi Hogar. Que Dilema!



¿Que puede hacer una Junta de Directores cuando descubre que un residente esta manteniendo un animal en el hogar en contra de las restricciones de la comunidad y a la misma vez el residente reclama estar discapacitado?  ¿Cual es el procedimiento para aprobar o denegar una solicitud para mantener a un animal de apoyo emocional o de servicio en el hogar?

Es muy importante que la Junta de Directores de la asociación se familiarice con el proceso de como evaluar las solicitudes para animales de apoyo emocional o animales de servicio. En primer lugar, no se puede ignorar la diferencia entre los animales de servicio[1] y animales de apoyo emocional[2].  El Departamento de Justicia de EE.UU. define el término “animal de servicio” como “cualquier perro que está entrenado individualmente para realizar un trabajo o realizar tareas para el beneficio de una persona con una discapacidad, incluyendo una incapacidad mental, sensorial, psiquiátrica, intelectual, o de otro tipo. Otras especies de animales, ya sean salvajes o domésticos, entrenado o sin formación, no son animales de servicio para los efectos de esta definición…. “

El Departamento de Justicia excluyo en la definición de “animal de servicio” a los animales de “apoyo emocional.”  La definición de la ADA dice que el apoyo emocional, el bienestar, la comodidad, o la compañía no califican como “trabajo” o “tareas” en determinando si un animal es un animal de servicio. Por lo tanto, los animales de apoyo emocional no son necesariamente los animales de servicio.  ¿Que quiere decir todo esto?  La Junta no puede dictar que tipo de animal aprueba como una acomodación. La Junta tiene que  permitir la acomodación (o sea, la petición para mantener un animal de apoyo emocional o de servicio) siempre y cuando el residente someta los documentos y la información medica requerida para calificar bajo la Ley de Equidad de Vivienda.

Desafortunadamente, el tema de animales de apoyo emocional muchas veces divide a una comunidad.  Por tanto, la Junta debe de considerar establecer y adoptar pólizas y procedimientos para evaluar solicitudes de este tipo.  Así evita acusaciones y cargos de discriminación y/o de aplicación selectiva.

[1]  Definido por el Americans with Disabilites Act (ADA).
[2]  Segun la Ley de Equidad de Vivienda (FHA)

4 de noviembre de 2015

¡MI VECINO ES DEMASIADO ESCANDALOSO, LA ASOCIACIÓN TIENE QUE HACER ALGO!

Cuando muchas personas viven juntas en una comunidad, los problemas van a ocurrir.   Lo interesante es que los residentes quieren que la asociación sirva como árbitro exigiendo que hagan cumplir alguna provisión de molestia u otro reglamento de la Declaración o Reglas que ellos consideran se están violando.

Solo porque una violación está ocurriendo en realidad no significa automáticamente que la Asociación tiene que tomar medidas.   Lo primero que la Asociación debe hacer es mirar sus documentos para ver si hacer cumplir  es obligatorio o discrecional (“puede” pero no es obligatorio, versus “deberá”).   Si hacer cumplir es mandatorio, la Asociación debe tomar medidas después de investigar apropiadamente las presuntas violaciones, y entonces avisar al residente y darle la oportunidad de subsanar la violación.  Si el dueño no cumple, entonces la Asociación debe proceder con otros remedios legales incluyendo Arbitraje si es un condominio o cooperativa, mediación pre-demanda si es una asociación de propietarios, o en Corte dependiendo de las reglas y naturaleza de la violación.

Si hacer cumplir es ‘a discreción’, entonces la Asociación necesita considerar los pros y contras de hacer cumplir versus no hacer cumplir.   La falta de hacer cumplir en este caso puede proporcionarle a un residente futuro que esté violando las mismas provisiones, el argumento que la Asociación está haciendo cumplir de manera selectiva y por lo tanto ha cedido su derecho de hacer cumplir.    Por otra parte, hacer cumplir preserva el derecho de exigir en el futuro, pero pone a la Asociación en la posición incómoda de ser árbitro o policía en un desacuerdo entre residentes que nunca se llevarán bien.    

En ambos ejemplos, las leyes de la Florida, en su mayor parte, le permiten a cualquier residente, demandarse entre ellos por falta de cumplimiento con los reglamentos o estatutos que gobiernan las asociaciones.

16 de octubre de 2015

Breast Cancer Awareness Month (Mes de la Concientización del Cáncer del Seno)

La traducción quizás suena un poco grandilocuente o rimbombante.   Después de todo ¿quién no conoce la importancia de hacerse mamografías anualmente para la prevención o más bien detección temprana del cáncer de seno?   Quizás si miramos su historial, podemos comprender de manera más clara la importancia del mes de Octubre.

Octubre fue escogido como Breast Cancer Awareness Month en 1985 por la American Cancer Society y la división de farmacéuticos de Imperial Chemical Industries fabricante de varias drogas diseñadas para combatir el cáncer de seno.  La detección temprana de este tipo de cáncer a través de una mamografía es la herramienta más efectiva contra el cáncer de seno.    La campaña ha crecido cada año al punto que la misma Casa Blanca alumbra sus jardines en color rosa durante este mes, y los jugadores de balón-pie (Futbol Americano) usan zapatos o pañuelos rosados los domingos del mes de Octubre en sus juegos profesionales.


¿Cómo surgió el uso de los lazos color rosa?  En 1991 la Fundación Susan G. Komen (quien falleció a causa de cáncer de seno) repartió lazos color rosa a los participantes de la carrera de sobrevivientes de cáncer de seno en Nueva York.     (Idea que fue derivada de los populares lazos rojos de la concientización de AIDS).  Finalmente en 1993, Alexandra Penney, editora de la revista Self  y Evelyn Lauder sobreviviente de cáncer de seno y Vicepresidente Corporativo de Estée Lauder Companies fundaron el Breast Cancer Research Foundation y establecieron el lazo color rosa como su símbolo.

En años pasados, monumentos históricos como la Torre de Eiffel, el Empire State Building, las Cataratas del Niágara,  el Puente Harbour Bridge en Australia, el Arco de Constantino en Roma, así como el ‘downtown’ completo de la ciudad de Atlanta, se han visto adornados con luces color rosa.    El mes es celebrado y honrado en más de 50 países del mundo.   Hasta las damas Musulmanas usan bufandas color rosa… y la razón es sencilla: El cáncer de seno, cuando es detectado temprano, puede erradicarse y permitir a la persona tener y vivir una vida normal.

El cáncer de seno es peligroso porque generalmente no tiene síntomas.  Se estima que más de 200,000 mujeres en este país serán diagnosticadas con cáncer de seno, y unas 40,000 morirán a causa del mismo.  29% del cáncer detectado a las mujeres cada año es cáncer de seno ¡Solamente el cáncer de pulmón arrebata más vidas que el cáncer de seno!   A pesar de esto, el American Cancer Society celebra que cada día se salvan 500 vidas con la detección temprana de cáncer de seno.   Los hombres también sufren de cáncer de seno aunque a un nivel de probabilidad más bajo.

Finalmente, es muy probable que cáncer del seno haya “tocado” a alguien en tu familia.   Lo hizo en la nuestra y no es por casualidad.   Perder a un ser querido por algo que se pudo evitar es extremadamente doloroso, y deja huellas profundas.   Por eso si no lo has hecho, recuerda que se recomienda que toda mujer se haga una mamografía a partir de los 40 años de edad, o antes si palpa algún cambio en la formación de su seno, y tiene un historial familiar de cáncer de seno en su familia. Muchas ciudades ofrecen mamografías a precio descontado o gratis para personas que  no tienen seguro médico, y es por eso que a través del país se hacen tantas marchas y carreras para recaudar fondos para la búsqueda de una cura y para proporcionar exámenes a quienes no pueden pagar las pruebas.
 
Para más información favor buscar “American Cancer Society Breast Cancer Facts and Figures”, donde parte de esta información fue obtenida.

Y no olvides que el 16 de octubre 2015 es el Día Nacional de la Mamografía.

Martica y Marilyn

14 de octubre de 2015

¿Que hacer cuando el vecino rehúsa seguir las reglas de la comunidad?

La mayoría de las comunidades tienen reglas adoptas por la Junta Administrativa. Pero la ausencia de reglas no quiere decir que los residentes pueden hacer como quieran sin tener en cuenta como su conducta afecta a los vecinos. El noventinueve por ciento del documento oficial de la comunidad llamado Declaration contiene una provisión específicamente que ayuda a la Junta a resolver la mala conducta de los residentes. La provisión “molestia” o nuisance es conveniente tener pero mucho más importante es la habilidad de imponer multas contra el residente que molesta a otros. El estatuto de la Florida que gobierna los condos y las casas residenciales autoriza a las juntas administrativas a imponer multas cada vez que los residentes desobedecen las provisiones y/o las reglas de la comunidad. No importa si la Declaration contiene o no este derecho. Bajo el estatuto, la multa se puede imponer.


12 de octubre de 2015

Feliz Día de la Hispanidad! Happy Columbus Day!

ESPAÑA… Cuyo nombre es el Reino de España, es un país cuyo gobierno es una monarquía parlamentaria.

España es también conocida como “La madre patria” por el resto de los países de habla Hispana.
España fue formada por los Reyes Católicos en los primeros siglos DC; y a pesar de que Francia ocupó el territorio español en los años 1800, la Fiesta Nacional celebrada en el país es el 12 de Octubre en conmemoración al descubrimiento de América por Cristóbal Colon, un explorador Italiano que logró llegar a tierras occidentales en 1492 bajo la bandera Española.


Mucho se debate sobre la celebración de este día.    Algunos alegan que los españoles llegaron a llevarse las riquezas de los países de las Américas, mientras otros agradecen la civilización que llegó con ellos, incluyendo las enseñanzas religiosas y un idioma poético y romántico.     La historia está escrita, y por ella brindamos con un Vermut o Jerez el Día de la Formación de España, el 12 de Octubre que también se conoce como el Día de la Hispanidad.

Felicidades a todos los hispanos! Happy Columbus Day!

Martica y Marilyn

7 de octubre de 2015

La Asociación recibió un (‘Writ of Garnishment’), o sea una ‘Orden de Embargo” para un Empleado o Proveedor de Bienes o Servicios…. ¿Quién recibe el dinero?

En mi última publicación hablamos de la primera parte de lo que sucede cuando una Asociación recibe un “Writ of Garnishment” para uno de sus empleados o proveedores.   La pregunta para este escrito es: ¿Quién recibe el dinero?

Una vez que la Asociación comience el proceso de embargo mencionado en mi última publicación, no debe automáticamente enviar el dinero a la persona/compañía que busca ser pagada en la sentencia.   En realidad, la Asociación debe retener el dinero hasta que la Corte entre una orden final que proporcione instrucciones sobre el desembolse del dinero.  El proceso de obtener esa orden puede demorar de unas semanas a unos meses dependiendo en la naturaleza de los argumentos del empleado/proveedor en contra del embargo y la fecha en que la corte pueda escuchar esos argumentos.    Independientemente del marco de tiempo, cada vez que la Asociación le deba un cheque al empleado o proveedor, tiene que retener los fondos embargados adecuados hasta que una Orden de la Corte indique lo contrario.   Por ejemplo, si una Orden de la Corte notifica que hay una bancarrota, el embargo se detiene, pero la asociación continua reteniendo los fondos ya embargados hasta que una orden requiriendo el desembolso, o requiriendo que el embargo continúe sea recibida.

Una vez que la Asociación reciba la Orden de la Corte con instrucciones relacionadas a la Orden de Embargo, la Asociación simplemente debe seguir las instrucciones. Por ejemplo, la Orden puede exigir que la Asociación inmediatamente desembolse a la persona/compañía que busca pago en la sentencia, la cantidad que ha sido colectada y retenida mientras la Orden de la Corte estuvo pendiente junto con los desembolsos normales cada vez que se le deba al empleado un cheque de pago.   La Orden también puede aumentar o disminuir la cantidad que debe ser retenida de cada cheque de pago, por lo que la Asociación tendría que ajustar la cantidad embargada de acuerdo a las instrucciones.

La retención de fondos y el desembolso de los mismos continuarán hasta la fecha indicada en la Orden, o la persona/compañía que busca el embargo avise a la Asociación que la deuda ha sido pagada en su totalidad y el embargo queda disuelto.  La retención y desembolso de los fondos embargados también terminarían si el empleado/proveedor ya no trabaja para la asociación.   En dichas circunstancias, la Asociación debe notificarle a la persona/compañía que busca el pago en la sentencia para evitar el reclamo de que la Orden de la Corte no se está observando.


30 de septiembre de 2015

La Asociación recibió un “Writ of Garnishment”, o sea una “Orden de Embargo” para un Empleado o Proveedor de Bienes o Servicios…. ¿Y ahora, qué?!?!

Si el embargo se refiere a un juicio en contra de un empleado/proveedor de la Asociación, entonces la única preocupación de la Asociación es asegurarse de retener adecuadamente la porción del pago al empleado/proveedor que está sujeta al embargo.   En otras palabras, la Asociación no es responsable por disputar la validez de la sentencia ni la defensa del empleado/proveedor contra dicho embargo.

Para retener los fondos embargados apropiadamente, la Asociación debe determinar si le debe algún dinero a la persona y debe calcular la cantidad que será retenida basado en las normas Estatales y Federales, y entonces presentar una Respuesta al "Writ of Garnishment."   Normalmente, la Asociación busca la ayuda de su coordinador de nómina y abogado al determinar la cantidad que será retenida y la naturaleza de la “Respuesta” que será presentada.

La clave con un "Writ of Garnishment," es que si la Asociación no retiene los fondos de inmediato, pudiera verse responsable por la cantidad completa de la sentencia junto con intereses además de otras sanciones que la Corte imponga.   Para evitar esta desviación de responsabilidad, la Asociación debe comenzar a retener los fondos adecuados esencialmente desde el mismo día que recibe el "Writ of Garnishment," aún cuando la Respuesta no se haya presentado todavía, y a pesar de que el empleado/proveedor indique que existe un error y que están disputando la sentencia, o que no trabajará si el dinero es embargado, o más significativo aún, que no puede pagar sus gastos a menos que obtenga la totalidad de su sueldo completo. Todos esos argumentos deben ser presentados por el empleado/proveedor a la Corte, y la Corte determinará si el embargo es apropiado.  La Asociación simplemente no tiene opción en este asunto y la falta de cumplimiento con el embargo pone una carga financiera sobre la Asociación.

Estén atentos, my próxima publicación hablará sobre “¿Quién Recibe el Dinero?” … en un "Writ of Garnishment" (Orden de Embargo) a un empleado/proveedor.

23 de septiembre de 2015

QOTM - ¿Puede una Asociación recuperar los honorarios de su abogado como la parte ganadora, si el propietario de la unidad cumple después que una Petición de Arbitraje se haya presentado?


El propietario de una unidad insistió en guardar su motocicleta en su balcón, en contra de las reglas y normas que indican que los balcones, patios, porches y terrazas no se deben usar como área de almacenamiento.    Después de varios intentos para hacer que ella quite la motocicleta, sin resultados, la Asociación presenta una petición de arbitraje para obtener una Orden que la obligue a retirar la motocicleta.

En consecuencia, el propietario cumple con las reglas y normas y retira la motocicleta durante la tramitación del arbitraje, y consecuentemente, la Asociación pide que la petición sea retirada.   

¿Quién gana? 
    
Primero, es importante señalar que este escenario, dado el elemento de arbitraje, solamente aplica a condominios o cooperativas, ya que las asociaciones de propietarios no tienen un requisito de arbitraje para este tipo de violación. 

En segundo lugar, el derecho a honorarios legales y costos, aunque por ley se concede al lado que prevalece, en el marco de arbitraje, depende grandemente en definir que existe un ‘lado ganador’ o “prevailing party”.   Un lado que prevalece es el lado que triunfa en una cuestión significativa en el arbitraje y consigue algún beneficio buscado al presentar o defender en contra del arbitraje.    Es importante ya que muchas veces un proceso de arbitraje se torna discutible porque el problema se resuelve después que el arbitraje es presentado y notificado a la parte que viola, pero ANTES que una Orden Final sea dictada.   En la determinación de quién es la parte que prevalece cuando el caso ‘es discutible,’ es importante determinar si el lado que cumple ha recibido la Petición de Arbitraje y si dicha Petición sirvió como motivación para el cumplimiento.

Aplicando este concepto a nuestra QOTM:

  •  Si la dueña había recibido la Petición de Arbitraje, y por esta razón la motocicleta ya no está almacenada en el balcón, la Asociación se considera como el lado que prevalece y tiene derecho a recuperar sus honorarios y gastos razonables. 
  • Sin embargo, si la dueña puede demostrar que tenia la motocicleta en venta meses antes que las violaciones comenzaran, y la venta que resultó en el cumplimiento no fue una consecuencia directa del arbitraje, entonces puede que la Asociación no sea el partido que prevalece y no tendría derecho a recuperar sus honorarios y gastos razonables.
  • Independientemente de cuál de los dos argumentos existe, el propietario al final pagará los honorarios legales y costos, bien directamente a través de un dictamen requiriendo el pago, o indirectamente a través de un aumento anual de las cuotas de la Asociación cuando existe una cantidad en déficit del presupuesto debido a la falta de cumplimiento de propietario.
Martica y Marilyn – ¡Estamos Totalmente de Acuerdo!



18 de septiembre de 2015

CHILE - 18 DE SEPTIEMBRE


La República de Chile ofrece mucho al mundo exterior.  Los vinos chilenos son considerados entre los mejores del mundo por su riqueza y aroma.   Santiago es la capital y la ciudad más poblada de un país donde viven 18 millones de personas.  Desde su larga costa con el Mar Pacifico, a la Cordillera de los Andes y su final en el Cono Sur, Chile ofrece paisajes, riquezas y tesoros que roban la respiración al más fuerte!   Su lema ‘por la razón o la fuerza’ habla de la tenacidad de los chilenos en progresar y el orgullo de su pueblo.    

CondoMundoUSA felicita a los chilenos que celebran hoy su independencia.

Martica y Marilyn 

16 de septiembre de 2015

MEXICO - 16 DE SEPTIEMBRE

México “lindo y querido” celebra hoy su día de independencia.  Su nombre oficial es Estados Unidos de México y se compone de 31 estados y un Distrito Federal donde se encuentra la capital Ciudad de México.  México tiene más de 120 millones de habitantes de los cuales la mayoría habla español a pesar de tener más de 67 idiomas indígenos.    

México brinda al mundo música contagiosa, playas renombradas en el mundo entero y platos deliciosos que muchos quieren imitar, y pocos logran acercarse.   Viva México con todo su colorido y esplendor, y la hermandad de su pueblo.    

El equipo de CondoMundoUSA felicita a los mexicanos en su día de independencia el 16 de Septiembre.

Martica y Marilyn 

15 de septiembre de 2015

15 de Septiembre ... Un Dia Muy Especial de Pura Fiesta

Fecha en que cinco países de habla hispana celebran su independencia…  Costa Rica, El Salvador, Guatemala, Honduras y Nicaragua.

Comenzamos con Costa Rica –
Con casi cinco millones de habitantes, Costa Rica es como su nombre, un país acariciado por el Caribe y el Mar Pacífico.  Entre sus playas, cascadas, volcanes, museos y selvas protegidas, la República de Costa Rica es un paraíso en América Central.

Continuamos con El Salvador –
La República de El Salvador tiene más de seis millones de habitantes, y es el país de más densidad en América Latina.   Desde la Parroquia Santa Lucia, las Ruinas Tazumal o el Malecón en Puerto de la Libertad, El Salvador está lleno de tesoros naturales e históricos, todo respaldando su lema “Dios, Unión, Libertad”.

Hoy también celebra Guatemala -
La República de Guatemala, cuyo lema es “país de la eterna primavera” es hogar a 15 millones de personas.    El país toca el Mar Pacifico y el Caribe y es un lugar mayormente forestal con montañas y volcanes que forman un rio de lava... un espectáculo poco visto en el mundo.  Allí se encuentra el Volcán Tajumulco el punto más alto de América Central.  País natal de Rigoberta Menchú ganadora del Premio Nobel de la Paz, Guatemala también está de fiesta hoy.

Ahora vamos a Honduras –
La República de Honduras tiene más de ocho millones de habitantes.  Su capital, Tegucigalpa es la más poblada, ya que gran parte de Honduras contiene cordillera de montañas así como valles profundos que son hogar a más de 8,000 especies de plantas.   Con su lema ‘libre, soberana e independiente’, Honduras es un país colorido y fértil, hogar del famoso Tucán, la iguana multi-color y el feroz jaguar!

Y terminamos la fiesta con Nicaragua –
La República de Nicaragua es el país más grande de América Central, con seis millones de habitantes.    Haciendo costa con el Caribe y el Mar Pacífico, Nicaragua ofrece un clima sub-tropical.  Su lema ‘en Dios confiamos’ habla del carácter amistoso y noble de su gente que ya suman casi nueve millones.    En Nicaragua se dan flores preciosas como diversas especies de orquídeas y la flor Cascabela.    


El  equipo completo de CondoMundoUSA se complace en celebrar junto con los Nicaragüenses, Costarricenses, Hondureños, Salvadoreños y Guatemaltecos su día independencia el 15 de Septiembre.

Martica y Marilyn 

7 de septiembre de 2015

LABOR DAY



Labor Day – también conocido como “El Día del Trabajo o Día del Trabajador” se celebra el primer lunes de Septiembre y fue creado por el movimiento de trabajo y dedicado a los logros sociales y económicos de los trabajadores Americanos.   Es un tributo a la fuerza obrera por la prosperidad de este país que comenzó en el siglo 19 y se mantuvo durante la mayor parte del siglo 20 con la revolución industrial. La primera celebración de Labor Day se hizo el 5 de septiembre de 1882, y en 1884 se cambió al primer lunes del  mes. 

Es curioso observar que en 1909, el día antes de Labor Day fue nombrado como “Labor Sunday”, dedicado a los aspectos espirituales del movimiento obrero.   No obstante, y a pesar de celebrarse por todo el país con desfiles, fue en 1894 cuando finalmente el gobierno federal hizo de Labor Day una fecha feriada nacional. 

La clase obrera del país ha disminuido en los últimos 25 años, y muchas personas simplemente consideran que Labor Day es el último fin de semana largo para disfrutar el verano, pero sus comienzos forman parte íntegra de la historia de este país, demostrando la madurez de sus líderes al reconocer el valor del trabajo de sus ciudadanos.

CondoMundoUSA felicita a todos los obreros deseándoles un festivo Labor Day!

Martica y Marilyn





BRASIL - 7 DE SEPTIEMBRE 1822

Más de 200 millones de habitantes hacen de Brasil el quinto país más poblado del mundo.  Y su economía es la mayor de América Latina.   La capital, Brasilia, es una de las más avanzadas en el mundo con rascacielos y modernas viviendas; pero sin dudas es Rio de Janeiro la más popular en turismo y colorido, mientras que la Amazonia es la selva tropical más rica y biodiversa del mundo, con flores exóticas, especies aún por descubrir y un surtido de aves enormes y populares como el inconfundible Guacamayo!   Muchos desconocen que la Bolsa de Sao Paolo está entre las primeras 10 del mundo!   ‘Ordem e Progresso’ es el lema del único país en Suramérica cuyo idioma oficial no es Español, sino  Portugués, ya que Brasil declaró su independencia de Portugal.   

Sus amigos de CondoMundoUSA les desea muchas felicidades a nuestros hermanos brasileiros que celebran su independencia el 7 de Septiembre, y mucha suerte en su presentación de las próximas Olimpiadas!

Martica y Marilyn 

2 de septiembre de 2015

Cambios en los Estatutos que Solamente Afectan a las Asociaciones de Propietarios




Definición de Documentos Rectores: La ley establece que los “documentos rectores” de una Asociación de Propietarios incluya las normas y reglamentos.

Enmiendas: La ley establece que el hecho de no avisar la registración de una enmienda no afecta la validez de la enmienda.

Nombres Capítulo 720, Estatutos de la Florida: La ley nombra el Capítulo 720 de los Estatutos de la Florida como la Ley de las Asociaciones de Propietarios (Homeowners’ Association Act)

Elegibilidad de Miembro de la Junta: La ley aclara que una persona que esté atrasada en su pago en el último día en que él o ella pueda nominarse a sí mismo para la Junta, no es elegible a ser candidato(a) y su nombre no puede aparecer en la boleta.  Una persona que esté sirviendo en la junta, y se atrasa 90 días en el pago de cualquier obligación monetaria, se considerará como que ha abandonado su puesto en el consejo, creando una vacante en la Junta, que debe ser llenada de acuerdo a la ley.

25 de agosto de 2015

URUGUAY - 25 de agosto, 1825


La República Oriental de Uruguay, se encuentra en Sur América y es hogar para más de 3 millones de personas, de las cuales la mitad vive en la capital, Montevideo. Uruguay disfruta de uno de los niveles más altos del mundo de educación, ya que el 97% de su población sabe leer y escribir.  En 1917 el famoso tango, “La Cumparsita,” salió de Uruguay para dar la vuelta al mundo varias veces.  Pero no existe duda que nació en Uruguay junto con su autor Gerardo Matos Rodríguez.  

Igual que no existe duda que La Celeste  tiene un record en la Copa Mundial con 12 apariciones y 2 Mundiales a su nombre!  Aunque la mayoría de los países de Sur América declararon su independencia de España, Uruguay declaró su independencia de Brasil en 1825.

Con su lema: “Libertad o Muerte”, CondoMundoUSA felicita con mucho cariño a los Uruguayos que celebran su independencia el 25 de agosto.


Martica y Marilyn 

19 de agosto de 2015

¿Por qué le interesa a una Asociación si alguien se opone a una venta de una propiedad bajo embargo hipotecario?

Usualmente la persona que se opone a la venta de una propiedad bajo embargo hipotecario es la misma persona que no pagó las cuotas mensuales o los pagos de hipoteca que lo llevaron a dicho embargo.   En otras palabras, el dueño en su esfuerzo continuo de demorar lo inevitable (abandonar la propiedad donde ha estado viviendo de gratis, en busca de un hogar nuevo donde tendrá que pagar).   No obstante, la persona que se opone también pudiera ser el comprador en la venta de una propiedad bajo embargo hipotecario.

La ventana de oportunidad para oponerse a una venta de propiedad bajo ejecución hipotecaria es muy pequeña.  Cualquier persona interesada en oponerse debe hacerlo dentro de 10 días a partir de que el Secretario de Tribunal (Clerk of the Court) emite un Certificado de Venta.   En la mayoría de los casos, el Certificado de Venta se hace el mismo día de la venta.

Dado esta pequeña ventana, la persona debe determinar apropiadamente si existe una base válida para su oposición y luego debe afirmar su oposición.  Recientemente la Corte de Apelación de la Florida, definió los parámetros para conceder una oposición a una venta de una ejecución hipotecaria, en esencia achicando oposiciones sostenibles a aquellos asuntos que son derivados por la venta y no asuntos colaterales.

En otras palabras, la oposición no debe estar relacionada con un acuerdo, falta de conocimiento sobre la condición de la propiedad, etc.   Sin embargo, la oposición si puede estar relacionada con la falta de publicar la venta apropiadamente, la descripción legal usada en el aviso publicado, y demás.

Presentar una oposición (tenga o no tenga mérito) detiene al Secretario de Tribunal de emitir el Certificado de Título hasta que la Corte escuche la Oposición y entregue (1) una orden sosteniendo la oposición, en cuyo caso el Certificado de Titulo no se emite y una nueva venta de propiedad bajo ejecución hipotecaria debe presentarse; o (2) la oposición es rechazada, en cuyo caso el Certificado de Título será emitido y la propiedad tiene un nuevo dueño.

Del punto de vista de la Asociación, sin importar si fue efectuado en una ejecución hipotecaria de la asociación o un caso de embargo de hipoteca, es muy importante presentar la oposición para que sea escuchada inmediatamente.   Muchas veces la corte rechaza la oposición en base a que no es meritoria, pero ni siquiera la considera si la oposición no es presentada ante la corte.    Similarmente, aún si la base de la oposición tiene mérito, la Corte debe decidir sobre la oposición antes de que una nueva subasta se pueda programar.   Ya que la Asociación no recibirá pago por las cuotas mensuales atrasadas hasta que la propiedad tenga un nuevo dueño (el banco u otro comprador) está en el mejor interés de la Asociación presionar la oposición para que esta sea vista por la corte, y se pueda obtener una resolución final.

12 de agosto de 2015

Mientras más rápido el banco ejecuta el embargo hipotecario, mejor.

En muchos casos de embargos hipotecarios, el banco que ejecuta el embargo no es el prestamista que originalmente prestó el dinero al comprador o refinanció la propiedad.   Este cambio en dueños del préstamo se ha convertido en punto de desacuerdo para los propietarios que están luchando contra un embargo.  Específicamente, los propietarios reclaman que el balance del préstamo/pagos proporcionados por el prestamista anterior son “habladurías o rumores” (hearsay) y no admisibles como pruebas en una ejecución hipotecaria.   Estos propietarios ignoran las normas probatorias que establecen que los registros no deben ser excluidos al menos que las circunstancias indiquen que los registros no son confiables.

Además, el banco que hace el embargo hipotecario tiene la habilidad de hacer testificar a sus empleados (en persona o por declaración jurada “affidavit”) en relación a las normas y procedimientos usuales del banco al revisar un archivo de préstamo cuando este es recibido, determinar el balance que se debe, y poner las cifras dentro del sistema de computación.    Si el banco que está realizando el embargo hipotecario puede ofrecer este testimonio, entonces el embargo seria permitido sin necesidad de que un empleado del prestamista original tenga que testificar.

¿Cómo impacta esto a su comunidad?  Los Estatutos de la Florida limitan la cantidad de cuotas (pago de mantenimiento) que una asociación puede recuperar después de una ejecución de embargo hipotecario.   Mientras más se demora el banco en obtener pruebas para comprobar que se le debe dinero, más tiempo permanece el dueño en su  hogar sin pagar al banco o a la asociación!   Mientras más se demore la ejecución, más probable que el dinero que se debe de las cuotas será una cantidad mayor a la cantidad que la asociación tendría derecho a recuperar bajo los estatutos.

10 de agosto de 2015

ECUADOR - 10 de agosto 1822




La República del Ecuador se encuentra en la costa noroeste de Sur América.  Las Islas Galápagos también forman parte del Ecuador con su flora y fauna reconocida en el mundo entero y estudiada por científicos de todas partes del mundo, ya que Ecuador fue el primer país en reconocer los derechos y protección de la naturaleza en su constitución.   Habiendo declarado su independencia de España y Gran Colombia en diferentes fechas, la fecha de agosto es la más celebrada.  


Con su bello lema: “Dios, Patria y Libertad”  CondoMundoUSA con mucho cariño felicita a todos los Ecuatorianos que celebran su independencia el 10 de agosto.

Martica y Marilyn 

6 de agosto de 2015

BOLIVIA - 6 de agosto 1825



Su nombre formal es “Estado Plurinacional de Bolivia.” Hogar del Lago Titicaca, el más alto y profundo del mundo. Bolivia es un país con más de 10 millones de habitantes que comparten más de 30 idiomas!   Los más comunes son el Español, Quechua, Guaraní y Aymara.   La capital, La Paz, habla mucho del corazón de este pueblo cuyo lema es: “La Unión es la Fuerza.”    A pesar de no tener costa con ningún mar u océano, Bolivia es bendecida con lluvia natural casi todo el año, convirtiéndolo en el país más hidratado de toda la tierra. 

CondoMundoUSA saluda a sus hermanos Bolivianos que celebran su día de independencia este 6 de agosto!

Martica y Marilyn

5 de agosto de 2015

Cambios en los Estatutos que Pueden Afectar a su Asociación - Parte Final

Solicitud de Pagos/Valoraciones: Le ley actual establece una orden específica en la cual los pagos del dueño deberán ser aplicados (primero, el interés acumulado debe ser pagado, seguido por cualquier multa administrativa por pagos tardíos, y después costos de abogados, y finalmente la valoración en estado de delincuencia.   La ley hace enmienda de las Secciones 718.116(3) y 719.108(3), F.S. para aclarar que la distribución requerida de los pagos de cuotas delincuentes, aplica a pesar de cualquier supuesta “satisfacción y acuerdo”.   Este cambio tiene la intención de anular el caso de St. Croix Lane Trust & M.L. Shapiro, Trustee versus St Croix at Pelican Marsh Condominium Association, Inc. 144 So.3d639 (Florida 2nd DCA, 2014).   En ese caso, la corte mantuvo que si un cheque es entregado por menos  de la cantidad total de un reclamo en disputa, su aceptación crea un acuerdo y satisfacción si la entrega está acompañada de una oferta de conformarse con la cantidad recibida.  El caso planteó preocupación sobre si una asociación puede aceptar pago parcial por una cuota en estado de delincuencia.  Este cambio legislativo elimina esas preocupaciones y aclara que la asociación puede aceptar pagos parciales.

Documentos Oficiales: El proyecto de ley modifica los registros oficiales (‘catch-all’ provision) provisión que actualmente establece que “todos los demás documentos de la asociación… que están relacionados con la operación de la asociación” son documentos oficiales.  El proyecto de ley aclara que estos “otros” documentos son documentos “escritos”.   Esto hace que la ley sobre condominios y cooperativas sea consistente con la ley de HOA (Asociación de Propietarios).

La ley Extension of Distressed Condominium Relief Act” (Condominios – Ley de Ayuda): La ley extiende la “Ley de Condominio en Dificultades” también conocida como el “Bulk Buyer Law” hasta el 18 de julio del 2018.  Actualmente, la ley de ‘comprador a granel’ tiene fecha de vencimiento el 1ro de julio del 2016.

Seguros: Le ley elimina la provisión que requiere que la asociación sea responsable por pérdidas no aseguradas. Esto es conocido como una solución “glitch fix”.  


29 de julio de 2015

QOTM: ¿Le requiere usted a los compradores o arrendadores potenciales pagar una tarifa para poder comprar o arrendar una propiedad en su comunidad? Si es así… ¡mucho cuidado!

Martica:

En un marco de condominio, la respuesta se encuentra en el Capítulo 718 de los Estatutos de la Florida.    La ley le proporciona a la asociación la autoridad de cobrar lo que se conoce como una tasa de transferencia, pero SOLAMENTE si se le requiere a la asociación, bajo sus documentos rectores, aprobar la transferencia de una Unidad en conexión con una venta, un arrendamiento o sub-arrendamiento, o cualquier otra transferencia. La tasa de transferencia no puede exceder $100 por solicitante.    No obstante, esposo/esposa o padre/hijo dependiente son considerados como un solicitante, y por lo tanto sólo una tasa de $100 puede ser requerida.

Esté consciente que en situaciones relacionadas con renovación de un arrendamiento o subarrendamiento con los mismos inquilinos en posesión de la Unidad, no puede cobrarse una tasa de transferencia.    ¿Pero, qué sucede si sus documentos rectores indican que “cada arrendamiento es un arrendamiento nuevo”?  ¿Entonces qué sucede?   ¿Puede usted cobrar una tasa de transferencia otra vez para contrarrestar el costo de una investigación de antecedentes?  ¿Debe la asociación llevar a cabo otra investigación de antecedentes a inquilinos/ocupantes previamente aprobados?   ¿Cuáles son los riesgos de no hacerlo?

En un marco de HOA la respuesta es diferente porque el Capítulo 720 de los Estatutos de la  Florida, también conocido como la Ley de Asociación de Propietarios guarda silencio en relación a tasas de transferencia.    Por lo tanto, tendría que guiarse por las disposiciones en los documentos rectores como único recurso de la asociación.   No obstante, la Junta necesita estar consciente de no cobrar una cantidad que no sea razonable para procesar y aprobar la transferencia de una parcela, así sea por compra o arrendamiento.     Por analogía, las Asociaciones de Propietarios, por lo general, siguen las disposiciones legales del “Condominium Act”, (Capítulo 718, FS) como se indica previamente.

Marilyn:

Martica hace muy buenas preguntas, y si la asociación no considera estos asuntos y actúa inapropiadamente, pudiera fácilmente resultar en litigios.   Por ejemplo, la Ley de Condominios dice que no puede cobrarse una tasa de transferencia por una renovación de un arrendamiento.   Muchos consideran que el hecho que el inquilino es el mismo, hace del arrendamiento una renovación.   Los documentos rectores de la asociación, no obstante, controlan si el arrendamiento de ese inquilino por segunda vez es una renovación o si “cada arrendamiento es un arrendamiento nuevo”.     El asunto entonces se convierte en uno de semánticas y el lenguaje de control.    El argumento fácilmente podría ser que con cada arrendamiento (aún aquellos que parecen ser una renovación) la asociación puede hacer su revisión de antecedentes para asegurar que no ha habido un cambio en las circunstancias del inquilino que pudiera darle a la asociación la base para negar al solicitante.    Por ejemplo, “¿Qué tal si la persona ha sido condenada por un crimen o tiene órdenes de restricción contra su persona, que no estaban presentes durante el primer chequeo de antecedentes hace un año?  En dicho marco, hacer un nuevo chequeo de antecedentes (aún cuando sea una renovación) pudiera ser de beneficio para la membrecía.    Pero, la Asociación debe estar preparada para una pelea y amenazas de litigio ya que el inquilino y el dueño/propietario lo llamarán una renovación y no un arrendamiento nuevo.     Para preparar el escenario para un caso exitoso (y en algunos casos para prevenir el “caso”) la Asociación siempre necesita referirse a cada arrendamiento como un arrendamiento  nuevo, y debe usar el mismo sistema de revisión de antecedentes igualmente para todos, independientemente de cuantos años (y por ende no importa cuántos acuerdos de arrendamientos) el inquilino y dueño/propietario hayan presentado a la Junta.

Según se refiere a la pregunta principal del QOTM, si los documentos de la asociación guardan silencio sobre las tasas de transferencia, exigir pago pudiera fácilmente resultar en amenazas y posibles litigios contra la asociación por el dueño/propietario.    En este marco, si la tasa de transferencia no es pagada y como resultado el arrendamiento no ocurre, la asociación pudiera ser demandada por el dueño/propietario por la pérdida de ingresos que el arrendamiento hubiese producido.   La asociación tuviera que, no solamente defender su derecho de cobrar una tasa de transferencia a pesar que los documentos guardan silencio, sino también tuviera que litigar la cuestión de ingresos y gastos relacionados con la orden de arrendamiento para reducir los daños que el dueño/propietario está demandando.

Además, si la asociación no tiene un historial de cobrar a todos los inquilinos una tasa de transferencia, a pesar de ser permitido por los documentos rectores, entonces el intento de hacerlo pudiera resultar en un reclamo de aplicación selectiva y/o discriminación (origen nacional, religión, sexo, estado civil, discapacidad o edad) por el dueño/propietario o inquilino.  Dicho reclamo por discriminación pudiera resultar en otro proceso legal contra el cual la asociación tuviera que defenderse, y que pudiera resultar en multas además de daños monetarios pagaderos a la persona contra la cual se ha discriminado (ejemplo - inquilino o dueño/propietario).

La clave de las tasas de transferencia es asegurar que los documentos rectores lo permitan y que se analice la naturaleza de los arrendamientos (‘cada arrendamiento es un arrendamiento nuevo’) además de la aplicación uniforme de la tasa de transferencia.

28 de julio de 2015

PERU – 28 DE JULIO 1821

Más de 30 millones de habitantes viven en Perú… un país rico en cultura indígena y Europea.   Para los amantes de mariscos, un chupe de camarones peruano es irresistible…. Y para los amantes de la naturaleza, Perú es un cofre de riquezas montañosas, playas envidiables y especies exóticas de pájaros además de flora y fauna  no vistas en otras partes del mundo.   Y hasta para los que buscan la aventura de olas inmensas para montar sus tablas acuáticas… no hay como Perú para seguir su sueño. Su lema: Firme y Feliz por la Unión.   

Condomundousa felicita a  nuestros hermanos Peruanos que celebran su independencia el 28 de julio.


Martica y Marilyn 

25 de julio de 2015

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO – 25 DE JULIO 1952

Casi 4 millones de personas viven en “La Isla del Encanto”, el paraíso Caribeño llamado Puerto Rico.   Y son pocos los hispanos que en algún momento no hayan entonado la melodía “En mi Viejo San Juan”… porque es así de contagioso el carácter alegre y de hermandad de los Boricuas.  

Con mucho cariño Condomundousa felicita a nuestros hermanos de Puerto Rico que celebran su independencia el 25 de julio.


Martica y Marilyn