25 de marzo de 2015

QOTM: ¿Pueden las restricciones de convenio que NO han sido ejecutadas en los últimos 6 años ser ejecutadas hoy día? Si es así… ¿Cómo puede evitar una junta directiva recién elegida aplicar dichas restricciones en el futuro y evitar un reclamo de aplicación selectiva?




MARTICA:

Tanto en un Condo como en un HOA, una junta directiva recién elegida no es responsable por las acciones u omisiones de las juntas anteriores.   Sin embargo las violaciones de las restricciones/convenios contenidas en los documentos rectores que no hayan sido ejecutadas por más de 5 años son consideradas derechos adquiridos “grandfathered”. Esto se debe a que una Declaración de Condominio y/o una Asociación de Propietarios (HOA) es un contrato que está sujeto a un estatuto de limitaciones de 5 años.   No obstante, no es un caso perdido ya que la nueva junta recién elegida puede y debe hacer cumplir todas las restricciones que no hayan sido aplicadas dentro  de los últimos 5 años independientemente de si la junta anterior tenia conocimiento de las violaciones y eligió no aplicarlas, o en el peor de los casos, aplicarlas de manera selectiva.

MARILYN:

Cuanto más se demore la junta directiva en cumplir/ejecutar sus restricciones (incluso dentro de las limitaciones de plazo de los 5 años) más difícil se hace aplicar estas restricciones en arbitraje o en la corte ya que el propietario que está cometiendo las violaciones a las restricciones tiene más defensas a su disposición.  Eso no significa que el dueño automáticamente gana su caso, pues depende de la naturaleza de la violación, cuándo esta ocurrió y si en efecto hubo una “renuncia de derechos” por parte de la Asociación.  Por ejemplo, un encierre con rejillas (screened enclosure) fue instalado por el dueño hace 4 años, pero nadie más en la comunidad instaló uno, y esta fue la primera violación de esta naturaleza.   Es probable que no exista una renuncia de derechos de la Asociación para hacer cumplir una disposición que prohíbe los encierres a pesar de no haber presionado para corregir la violación inmediatamente después de que se haya instalado el encierre.   También depende si la membrecía fue puesta en aviso de que a partir de una fecha determinada todas las violaciones nuevas se harán cumplir.   La clave está en que la Asociación sea franca con los abogados antes de presentar un caso de arbitraje, o cuando solicite la ejecución de sus restricciones, para que el abogado pueda asesorar a la Asociación si la violación es:

  • exigible;
  • exigible pero sujeta a las defensas que tendrán que superar; o
  • simplemente si no son exigibles hasta que se le dé nueva vida a las restricciones, y luego es exigible solamente en forma prospectiva.  
















18 de marzo de 2015

La ley de protección para inquilinos en embargos hipotecarios ha expirado! (Protecting Tenants at Foreclosure Act – PTFA).

Esta ley fue aprobada por el gobierno federal en medio de la crisis de viviendas, y su intención fue proteger a inquilinos que alquilaban viviendas de dueños que no hacían sus pagos hipotecarios y cuya propiedad estaba siendo embargada.    La ley PTFA no tenía el propósito de evitar el embargo hipotecario.   El propósito de la ley PTFA era darle al inquilino la posibilidad de terminar su contrato de arrendamiento bajo circunstancias muy específicas.  Estas circunstancias incluyen:    Que el contrato estuviera por escrito; Que la transacción fuese entre partes independientes verdaderas; que los pagos de alquiler cayeran dentro de los alquileres razonables para la zona de la vivienda.   Si estas condiciones no aplicaban, o si el nuevo dueño tenía la intención de vivir en la propiedad como su residencia principal, entonces el contrato de arrendamiento (lease) no tenía que ser honrado y el inquilino podría verse obligado a abandonar la vivienda tras el aviso de desalojo.  El aviso de desalojo le provee al inquilino 90 días para mudarse, antes de enviar al aguacil (Sheriff) para ejecutar la orden de posesión.   En otras palabras, si el inquilino se niega a abandonar la propiedad, el dueño puede pedir a la corte que el aguacil obligue a la persona a salir.

Después de una extensión a su fecha original de expiración en el 2012, la ley PTFA fue extendida hasta el 31 de Diciembre del 2014.  Actualmente, con la crisis de viviendas en recesión, no es probable que la ley sea extendida por segunda vez.

Esto significa que a partir del 1 de enero del 2015, no se requiere un aviso al inquilino por parte del dueño.   La persona o entidad que tome título de la propiedad en el momento del embargo hipotecario (como la Asociación de Propietarios) simplemente le pide a la corte que desaloje al inquilino inmediatamente de la comunidad.

11 de marzo de 2015

MRTA - ¿Una vez que esté preservada o revitalizada, necesita la Asociación de Propietarios (HOA) preocuparse de nuevo por MRTA? (Cuarta Parte)

Sí, MRTA no es una preocupación de una sola vez. Mientras el Estatuto (Ch. 712) permanezca en vigencia, afectará los convenios cada 30 años.

Eso significa que la conservación debe hacerse al menos una vez cada 30 años o MRTA extinguirá los documentos, requiriendo revitalización. En otras palabras, la misma comunidad que revitalizó sus documentos el 30 de enero de 2014, deberá preservarlos de nuevo a más tardar el 29 de enero del 2044 o revitalizarlos si no cumplen con esa fecha de vencimiento.

10 de marzo de 2015

Ya Comenzó - Nueva Sesión de la Legislatura de la Florida

La semana pasada comenzó la nueva sesión de la legislatura estatal, y nuestro departamento  Community Association Leadership Lobby (CALL)… tiene los detalles de las nuevas leyes, así como las propuestas y cancelaciones para el futuro cercano.  


Estamos contentos de ver que nuestras propuestas han sido integradas a la lista de reformas que se están considerando.  Mantente informado para evitar sorpresas desagradables… y para que disfrutes de algún beneficio nuevo del cual no estás enterado.   Siempre velando por tus derechos, somos tu equipo de CondoMundoUSA.

4 de marzo de 2015

Parte 3 – Nueva Ley de Licencia de Conducir y tu Comunidad


Ya hemos hablado de las entidades afectadas por esta nueva ley, y la definicion de “deslizar”.  Ahora hablamos sobre las penalidades contra una Asociación de Condominio y/o HOA. 

La ley procede a exponer que un individuo puede dar autorización para permitir a un Condo o HOA a que deslice la licencia de conducir o tarjeta de identificación, sin embargo, el individuo debe ser informado sobre qué información es recolectada y el propósito o propósitos para la cual será utilizada.

Si el individuo no quiere que el Condo o HOA deslice la licencia de conducir o tarjeta de identificación, el Condo o HOA puede recolectar manualmente información personal suministrada por el individuo. El Condo o HOA  no puede impedir la entrega de productos y prestación de servicios si un  individuo se rehúsa a autorizar que se deslice su licencia o identificación. Una Asociación de Condominio o HOA  (la entidad privada) que cometa una infracción de esta ley puede ser sujeta a una sanción civil que no exceda los $5,000 por suceso.