17 de junio de 2015

El Derecho del Redimir su Casa DESPUÉS de una Ejecución Hipotecaria (a/k/a Right of Redemption)

Una  ejecución de embargo hipotecario (Foreclosure Judgement) no termina los derechos del propietario de redimir su propiedad y salvarla de una subasta pública.

El propietario en efecto tiene tiempo de liquidar la ejecución o sentencia aún después de la subasta.     La clave está en que el pago de la ejecución, se haga ANTES que el Secretario del Tribunal (Clerk of the Court) presente el Certificado de Venta (Certificate of Sale).

En la mayoría de las jurisdicciones en la Florida el Secretario del Tribunal presenta  el Certificado de Venta el mismo día de la subasta, pero dependiendo del retraso de trabajo que exista en la corte, el proceso puede demorar un poco más.

Este plazo, post ejecución de embargo para redimir la propiedad es protegido por el Estatuto 45.0315, y se aplica independientemente de que el juicio de ejecución hipotecaria se haya obtenido por un banco que sostiene la hipoteca, o por una asociación debido a que el propietario no ha pagado sus cuotas de mantenimiento mensual y/o especial.

Recientemente se le pidió a la Corte de Apelaciones (Waterview Towers Yacht Club-The Ultimate, Owners' Association, Inc. v. Givianpour, 159 So. 3d 174 (Fla. 1st DCA 2015)) que determinara si bajo los  “conceptos equitativos de justicia” (Equitable concepts of fairness and justice) un propietario que intentó cumplir una ejecución de embargo obtenida por una asociación después que el Certificado de Ventas fue presentado, podría redimir su hogar.   La Corte de Apelaciones confirmó que el derecho de redimir expira cuando la ejecución dice que expira o cuando el Certificado de Venta es presentado; cual de los dos caiga en la fecha más tarde.  Salvo en ese escenario, no hay derecho de rescate que proporcione al  propietario un período de tiempo mayor para cumplir con el juicio de ejecución y mantener su propiedad.

10 de junio de 2015

¿Quieres administrar comunidades asociaciones?

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3 de junio de 2015

Mascotas en su Comunidad. ¿Tiene la Junta Dudas Sobre la Veracidad de la Información Proporcionada? (Tercera Parte)

PETICIONES FALSAS – LA JUNTA SIENTE ESCEPTICISMO

Como todos ustedes saben, siempre existirán personas que intenten aprovecharse del sistema.   Demasiadas veces una persona hace una petición presentando un “nota del médico” o una “receta médica.” En un reciente caso de una asociación que yo represento, la junta recibió una receta médica la cual decía “mi paciente sufre de depresión y requiere la presencia de un animal para usar como apoyo emocional en su vivienda.”  Debido a que la receta médica estaba falta de la información necesaria para conducir una investigación significativa, la junta directiva de la asociación investigo el médico que produjo la receta médica al igual que sus calificaciones.  Durante la investigación la junta determino que la persona que hizo la petición era la madre del médico.  También se descubrió que el médico era un reumatólogo que estaba declarando que “su paciente” sufre de depresión y requiere un animal para apoyo emocional.    La Asociación, justificadamente, estaba escéptica de la petición, no solo por la relación entre la persona que hizo la petición y el médico, sino también porque la persona que hizo la petición lleva un “estilo de vida activo”.  Cuando la junta directiva de una asociación pide información adicional de un médico cuya especialidad está en el área de la supuesta discapacidad, muchas veces la documentación no existe o no se puede obtener.
     
PETICIÓN LEGÍTIMA

¿Qué sucede en una situación donde la persona que hace la petición le proporciona a la asociación una carta de un psiquiatra declarando que hace tres años él o ella diagnosticó a la persona que está haciendo la petición con un trastorno de ansiedad generalizado crónico y como parte del tratamiento, él o ella recetó un animal de apoyo emocional para calmar a la persona y permitirle enfocarse, dormir y respirar con más facilidad, lo cual la persona no podía hacer?   El doctor no tiene ningún parentesco con la persona que hace la petición.  La junta directiva de la asociación ve que la persona que hace la petición juega tenis tres veces por semana y determina que él o ella está mintiendo sobre el alcance de su presunta discapacidad y le niega la petición.  La persona que hace la petición presenta una queja oficial con HUD.  En este caso, la asociación decide no conciliar o llegar a un acuerdo y una “constatación de causa”  (finding of cause)  por posible discriminación ha ocurrido y es emitida.    En este caso, la petición o solicitud bien puede haber sido apropiada.

En el próximo mes vamos a concluir el tema de mascotas con el proceso interactivo y como establecer un caso por discriminación.