29 de julio de 2015

QOTM: ¿Le requiere usted a los compradores o arrendadores potenciales pagar una tarifa para poder comprar o arrendar una propiedad en su comunidad? Si es así… ¡mucho cuidado!

Martica:

En un marco de condominio, la respuesta se encuentra en el Capítulo 718 de los Estatutos de la Florida.    La ley le proporciona a la asociación la autoridad de cobrar lo que se conoce como una tasa de transferencia, pero SOLAMENTE si se le requiere a la asociación, bajo sus documentos rectores, aprobar la transferencia de una Unidad en conexión con una venta, un arrendamiento o sub-arrendamiento, o cualquier otra transferencia. La tasa de transferencia no puede exceder $100 por solicitante.    No obstante, esposo/esposa o padre/hijo dependiente son considerados como un solicitante, y por lo tanto sólo una tasa de $100 puede ser requerida.

Esté consciente que en situaciones relacionadas con renovación de un arrendamiento o subarrendamiento con los mismos inquilinos en posesión de la Unidad, no puede cobrarse una tasa de transferencia.    ¿Pero, qué sucede si sus documentos rectores indican que “cada arrendamiento es un arrendamiento nuevo”?  ¿Entonces qué sucede?   ¿Puede usted cobrar una tasa de transferencia otra vez para contrarrestar el costo de una investigación de antecedentes?  ¿Debe la asociación llevar a cabo otra investigación de antecedentes a inquilinos/ocupantes previamente aprobados?   ¿Cuáles son los riesgos de no hacerlo?

En un marco de HOA la respuesta es diferente porque el Capítulo 720 de los Estatutos de la  Florida, también conocido como la Ley de Asociación de Propietarios guarda silencio en relación a tasas de transferencia.    Por lo tanto, tendría que guiarse por las disposiciones en los documentos rectores como único recurso de la asociación.   No obstante, la Junta necesita estar consciente de no cobrar una cantidad que no sea razonable para procesar y aprobar la transferencia de una parcela, así sea por compra o arrendamiento.     Por analogía, las Asociaciones de Propietarios, por lo general, siguen las disposiciones legales del “Condominium Act”, (Capítulo 718, FS) como se indica previamente.

Marilyn:

Martica hace muy buenas preguntas, y si la asociación no considera estos asuntos y actúa inapropiadamente, pudiera fácilmente resultar en litigios.   Por ejemplo, la Ley de Condominios dice que no puede cobrarse una tasa de transferencia por una renovación de un arrendamiento.   Muchos consideran que el hecho que el inquilino es el mismo, hace del arrendamiento una renovación.   Los documentos rectores de la asociación, no obstante, controlan si el arrendamiento de ese inquilino por segunda vez es una renovación o si “cada arrendamiento es un arrendamiento nuevo”.     El asunto entonces se convierte en uno de semánticas y el lenguaje de control.    El argumento fácilmente podría ser que con cada arrendamiento (aún aquellos que parecen ser una renovación) la asociación puede hacer su revisión de antecedentes para asegurar que no ha habido un cambio en las circunstancias del inquilino que pudiera darle a la asociación la base para negar al solicitante.    Por ejemplo, “¿Qué tal si la persona ha sido condenada por un crimen o tiene órdenes de restricción contra su persona, que no estaban presentes durante el primer chequeo de antecedentes hace un año?  En dicho marco, hacer un nuevo chequeo de antecedentes (aún cuando sea una renovación) pudiera ser de beneficio para la membrecía.    Pero, la Asociación debe estar preparada para una pelea y amenazas de litigio ya que el inquilino y el dueño/propietario lo llamarán una renovación y no un arrendamiento nuevo.     Para preparar el escenario para un caso exitoso (y en algunos casos para prevenir el “caso”) la Asociación siempre necesita referirse a cada arrendamiento como un arrendamiento  nuevo, y debe usar el mismo sistema de revisión de antecedentes igualmente para todos, independientemente de cuantos años (y por ende no importa cuántos acuerdos de arrendamientos) el inquilino y dueño/propietario hayan presentado a la Junta.

Según se refiere a la pregunta principal del QOTM, si los documentos de la asociación guardan silencio sobre las tasas de transferencia, exigir pago pudiera fácilmente resultar en amenazas y posibles litigios contra la asociación por el dueño/propietario.    En este marco, si la tasa de transferencia no es pagada y como resultado el arrendamiento no ocurre, la asociación pudiera ser demandada por el dueño/propietario por la pérdida de ingresos que el arrendamiento hubiese producido.   La asociación tuviera que, no solamente defender su derecho de cobrar una tasa de transferencia a pesar que los documentos guardan silencio, sino también tuviera que litigar la cuestión de ingresos y gastos relacionados con la orden de arrendamiento para reducir los daños que el dueño/propietario está demandando.

Además, si la asociación no tiene un historial de cobrar a todos los inquilinos una tasa de transferencia, a pesar de ser permitido por los documentos rectores, entonces el intento de hacerlo pudiera resultar en un reclamo de aplicación selectiva y/o discriminación (origen nacional, religión, sexo, estado civil, discapacidad o edad) por el dueño/propietario o inquilino.  Dicho reclamo por discriminación pudiera resultar en otro proceso legal contra el cual la asociación tuviera que defenderse, y que pudiera resultar en multas además de daños monetarios pagaderos a la persona contra la cual se ha discriminado (ejemplo - inquilino o dueño/propietario).

La clave de las tasas de transferencia es asegurar que los documentos rectores lo permitan y que se analice la naturaleza de los arrendamientos (‘cada arrendamiento es un arrendamiento nuevo’) además de la aplicación uniforme de la tasa de transferencia.

28 de julio de 2015

PERU – 28 DE JULIO 1821

Más de 30 millones de habitantes viven en Perú… un país rico en cultura indígena y Europea.   Para los amantes de mariscos, un chupe de camarones peruano es irresistible…. Y para los amantes de la naturaleza, Perú es un cofre de riquezas montañosas, playas envidiables y especies exóticas de pájaros además de flora y fauna  no vistas en otras partes del mundo.   Y hasta para los que buscan la aventura de olas inmensas para montar sus tablas acuáticas… no hay como Perú para seguir su sueño. Su lema: Firme y Feliz por la Unión.   

Condomundousa felicita a  nuestros hermanos Peruanos que celebran su independencia el 28 de julio.


Martica y Marilyn 

25 de julio de 2015

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO – 25 DE JULIO 1952

Casi 4 millones de personas viven en “La Isla del Encanto”, el paraíso Caribeño llamado Puerto Rico.   Y son pocos los hispanos que en algún momento no hayan entonado la melodía “En mi Viejo San Juan”… porque es así de contagioso el carácter alegre y de hermandad de los Boricuas.  

Con mucho cariño Condomundousa felicita a nuestros hermanos de Puerto Rico que celebran su independencia el 25 de julio.


Martica y Marilyn 

22 de julio de 2015

Varios Cambios en los Estatutos Que Pueden Afectar a su Asociación (Parte 1)

Los siguientes cambios impactan a los condominios, las cooperativas y las asociaciones de propietarios.

Votación Electrónica: La ley provee que las asociaciones pueden efectuar elecciones y otros votos de membrecía utilizando un método electrónico (basado en internet).   La ley también especifica los requisitos necesarios para establecer un método de votación electrónica, incluyendo una resolución de la junta directiva.    La ley requiere que un dueño esté de acuerdo con la votación por línea y si el dueño no da su consentimiento, el dueño tiene derecho de votar por boleta de papel.

Transmisión Digital o Electrónica de Apoderados: La ley actual no autoriza específicamente a los dueños a transmitir una copia de su apoderado a la asociación (por ejemplo, por fax o un escaneo del apoderado enviado por correo electrónico).   La intención de este lenguaje es facilitar la votación.  Muchos dueños no están disponibles para estar en las reuniones en persona, y pudieran desear no enviarlo por correo y enviar su apoderado a la asociación de otra forma.   El lenguaje propuesto es similar al lenguaje que actualmente se encuentra en la Sección 607.0722(10), Estatutos de la Florida, que gobierna las corporaciones con fines de lucro.   El lenguaje propuesto se está añadiendo a la Sección 617.0721, Estatutos de la Florida, que gobierna las corporaciones sin fines de lucro, y por lo tanto también aplica a los condominios, cooperativas y asociaciones de propietarios.

Notificación Electrónica a Propietarios: Actualmente, para proporcionar aviso a los propietarios electrónicamente, las leyes deben tener previstos los avisos electrónicos y el propietario debe dar su consentimiento por escrito.    La ley elimina el requisito que avisos electrónicos sean autorizados por los estatutos de la asociación.  Por lo tanto, mientras que el dueño otorgue su consentimiento por escrito, la asociación puede proporcionarle al dueño avisos electrónicos.

Multas/Penalidades: La ley aclara que es la junta directiva de la asociación la responsable por la imposición de cualquier multa.   Además, el comité creado para escuchar casos relacionados con posibles multas, debe ser imparcial y debe estar limitado a ese propósito.   También aclara que el papel del comité de multas es confirmar o rechazar la multa impuesta por la Junta.

Suspensión de Derechos a Votar: La ley establece que si los derechos de votación de algún propietario o miembro han sido suspendidos por cualquier razón, el número total de votos del miembro(s) suspendido debe ser reducido del número total de votos de interés de la asociación al calcular los votos necesarios para tomar cualquier acción.   Esta ley también provee que la suspensión de derechos a votar o derecho a usar los elementos comunes, aplica a miembros e inquilinos e invitados, independientemente del número de unidades de propiedad del miembro.

20 de julio de 2015

REPUBLICA DE COLOMBIA – 20 DE JULIO 1810

Un país cuyo aporte al mundo incluye el aromático café difícil de superar, esmeraldas valiosas, flores que adornan los arreglos más exóticos del mundo y una música contagiosa que llena de alegría!   Esa es Colombia, con más de 48 millones de habitantes y el deseo de compartir con el mundo su lema: Libertad y Orden.   

De Bogotá, Cali, Barranquilla  o cualquier pueblo pequeño de este país, Condomundousa felicita con mucho cariño a nuestros hermanos Colombianos que celebran su independencia el 20 de julio.


Martica y Marilyn 

15 de julio de 2015

Clase - 25 DE JULIO DEL 2015 - referente a edificios sin mascotas

Los Animales Para Apoyo Emocional no son lo mismo que Animales de Servicio. Los primeros se están convirtiendo tristemente en un fenómeno común en las comunidades que de lo contrario no permiten animales y/o tienen restricciones de raza de animales. Las solicitudes para permitir un animal de servicio o apoyo emocional no es un área que usted querrá “manejar por sí mismo”.

Martica enseñará esta clase sobre los Animales para Apoyo Emocional y el papel que su asociación debe jugar cuando uno sea solicitado en su comunidad. Revisaremos las obligaciones y responsabilidades de la Asociación como proveedor de viviendas bajo las leyes Federales, Estatales y Locales del Fair Housing Act. Además, hablaremos sobre las mejores prácticas y ejemplos reales de demandas por discriminación y cómo esas demandas han impactado algunas comunidades.

Sábado, Julio 25, 2015
10:00 AM - 12:00 PM
Registración comienza a las 9:30AM
Becker & Poliakoff
1 East Broward Blvd.
Suite 1800

Ft. Lauderdale, FL 33301


No hay costo ninguno por asistir, pero los asientos están limitados. Personas participantes deben inscribirse por adelantado para reservar un asiento.  CAMS recibirán créditos.  Para registrarse, por favor envíe un correo electrónico a Martica (mplatts@bplegal.com).  Para preguntas, llame al  561-820-2870. 

9 de julio de 2015

REPUBLICA DE ARGENTINA – 9 DE JULIO 1816


43 Millones de personas tienen la dicha de haber nacido en esta tierra del tango y acordeón, Gardel y Piazzolla, tierra de catedrales, cataratas, pampas y un talento insuperable para trabajar con el cuero o preparar carnes.   Su lema virtuoso es:   En Unión y Libertad.  

Desde Buenos Aires hasta los rinconcitos de este país, los colaboradores de CondoMundoUSA felicitamos a nuestros hermanos Argentinos que celebran hoy su independencia.

Martica y Marilyn 


8 de julio de 2015

Nueva Ley – Embargos Hipotecarios e Inquilinos - ¿Quién Obtiene las Llaves?

Como recordarán de uno de nuestros escritos anteriores, la ley Federal Protecting Tenants Act no fue renovada cuando su término expiró.   Esto dejó a estados como la Florida en un dilema.  Aunque las ejecuciones hipotecarias presentadas ya no son tan altas como lo fueron en medio de la crisis inmobiliaria, todavía hay muchos casos de ejecución hipotecaria pendientes y nuevos casos presentados casi a diario.     El dilema que enfrenta la Florida centra en la protección de personas “inocentes” viviendo como inquilinos en viviendas embargadas, en balance con los intereses de un nuevo propietario de tomar las llaves y hacer con su propiedad lo que desee.

El 2 de junio del 2015, el Gobernador de la Florida firmó una ley creando una versión para la Florida del Federal Protecting Tenants Act para abordar este dilema.  La ley (§83.561, Estatutos de la Florida “Termination of rental agreement upon foreclosure”) establece que cualquier persona que compre una propiedad residencial en una venta de ejecución hipotecaria toma el título de la propiedad, sujeto a los derechos del inquilino que está viviendo en la propiedad.    Como tal, el inquilino puede permanecer en posesión de la propiedad por 30 días siguientes a la fecha en que el comprador (nuevo dueño) le haga entrega por escrito de una notificación de 30 días de un “Aviso de Terminación” (Notice of Termination).     El estatuto contiene una muestra del “Aviso de Terminación”  que el nuevo dueño puede usar en un esfuerzo de proporcionar consistencia, pero tenga en cuenta que la muestra es simplemente eso – una muestra.   Un nuevo dueño puede adaptarla a sus necesidades siempre y cuando el lenguaje del Aviso de Terminación sea substancialmente similar al establecido en el Estatuto.

En términos de la ‘entrega’ del Aviso de Terminación, el Estatuto (§83.56(4), Estatutos de la Florida) establece que la entrega es efectuada por correo, entrega en mano al inquilino, o si el inquilino está ausente de la propiedad, dejando una copia en la propiedad.   Es importante saber que  ningún contrato de arrendamiento (lease) no importa cuan elocuentemente haya sido redactado, puede ceder o cancelar los requisitos del Aviso de Terminación.    Si el inquilino se niega a desalojar la propiedad después de la fecha límite en el Aviso de Terminación, el nuevo dueño está autorizado a solicitar un derecho de posesión de la Corte, que autoriza al Sheriff a retirar al inquilino.

Es importante también saber que esta ley fue creada para proteger a verdaderos inquilinos, y como tal no aplica a propiedades residenciales ejecutadas donde (1) el cónyuge, hijo o padre/madre del propietario anterior reclaman ser inquilinos; (2) el contrato de arrendamiento no es resultado de una transacción en condiciones de independencia mutua; y (3) los pagos bajo el contrato de arrendamiento son por menos cantidad que el valor justo del mercado, y dicho pago reducido no es resultado de un subsidio estatal o federal.

Adicionalmente, es importante tener en mente que el nuevo propietario no asume las obligaciones de un arrendador  al no ser que el nuevo propietario asuma el contrato de arrendamiento o entre en un nuevo contrato de arrendamiento con el inquilino.

5 de julio de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA – 5 DE JULIO 1811

Una tierra rica en cultura, con música para bailar y música para soñar – esa es Venezuela.  Un país que muchos llaman “un paraíso” porque brinda todo, desde montañas y riachuelos a llanos y playas exóticas.  

CondoMundoUSA saluda a sus hermanos de Alma Llanera que celebran su día de independencia este 5 de julio!

Martica y Marilyn

4 de julio de 2015

Estados Unidos - 4 de julio 1776

Todos reconocemos el Cuatro de Julio como la fecha de Independencia de los Estados Unidos de América.

Y en esa fecha – o ese fin de semana – las celebraciones no se hacen esperar!   Fuegos artificiales, deliciosas barbacoas, por supuesto, juegos de todo tipo de deportes, y quién puede resistir las rebajas en las tiendas, y las vacaciones de verano que se hacen más largas por ese día feriado!!!

Pero existen datos curiosos que muchas personas no conocen.  Por ejemplo la declaración de Independencia se puso a voto oficial el 2 de Julio.  Por esa razón muchos historiadores consideran que el 2 de Julio es la verdadera fecha de independencia, pues a partir de esa fecha – EEUU se consideró libre de Inglaterra.   Incluso John Adams, el segundo Presidente de los EEUU, se negó a celebrar el 4 de julio, y hacía sus fiestas personales el día 2.   Los 2 días de diferencia entre el 4 y el 2 de julio, se encuentran en que el documento oficial fue adoptado por el Congreso el 4 de julio ya que por ser un documento escrito a mano, demoró 2 días en estar listo.  Algo curioso también es que Thomas Jefferson, el autor de la “Declaración de Independencia” y tercer presidente de los Estados Unidos, murió un 4 de Julio, al igual que John Adams.   

Con mucha alegría felicitamos a todos los que viven en este inmenso país (los que nacieron y los que llegaron) que con su corta edad, ha logrado ser la potencia máxima del mundo, y un ejemplo vivo que personas de diferentes pueblos pueden coexistir en paz y progresar como pueblo.  No somos perfectos – pero cada día crecemos y apreciamos más el privilegio de vivir en los Estados Unidos de América.

Martica y Marilyn



1 de julio de 2015

Mascotas en su Comunidad. ¿Sabe la Junta Como Participar en el Proceso Interactivo? (Parte Final)

PROCESO INTERACTIVO

Es extremadamente importante que las asociaciones estén conscientes del requisito de que una asociación tiene que participar en el ‘proceso interactivo”.  Esto  significa que una vez que se recibe una solicitud para un ajuste razonable, la asociación deberá solicitar la información adecuada que le permita realizar una revisión significativa de la solicitud.

Generalmente si el solicitante puede establecer una discapacidad que requiere la modificación solicitada, dicha modificación debe concederse.

Existen excepciones, por supuesto, como modificaciones que imponen un cargo financiero o administrativo excesivo sobre el proveedor de vivienda o cambian fundamentalmente la naturaleza de la vivienda lo cual puede considerarse “no-razonable”.   Por ejemplo: Solicitar un poni miniatura en un condominio de edificio alto.   Alternativa, solicitar un poni miniatura en un área ecuestre como Wellington, no cambia la naturaleza de la vivienda

Estas situaciones pueden ser minas terrestres potenciales para las asociaciones comunitarias.  Una asociación debe solicitar información que establezca el deterioro mental y la necesidad de tener un animal según está delineado en el FHAA.   En esas situaciones donde la documentación no provee la información necesaria para conducir una investigación significativa de la petición, o una asociación está verdaderamente escéptica de una petición, información adicional debe ser solicitada. 

ESTABLECIENDO UN CASO “PRIMA FACIE” POR DISCRIMINACIÓN

Si una asociación comunitaria no concede una solicitud apropiada para una modificación, o demora la respuesta de dicha solicitud, o deniega una solicitud basado en la discapacidad de la persona (u otra categoría protegida) la asociación probablemente se verá defendiéndose contra una queja HUD y/o una demanda por discriminación.

Para prevalecer en una demanda por discriminación, el demandante debe establecer (1) que él o ella está deshabilitado o discapacitado dentro del significado del FHA, y que los acusados sabían o deberían haber sabido este hecho; (2) que los acusados sabían que una modificación era necesaria para ofrecerle a él o ella la oportunidad equitativa de usar y disfrutar la vivienda; (3) que dicha modificación es razonable; y (4) que los acusados se negaron a hacer la modificación solicitada.

RECUERDE…Las peticiones se pueden hacer verbalmente o por escrito.

La declaración conjunta del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y el Departamento de Justicia, 17 de mayo de 2004, Ajustes Razonables Bajo La Ley de Vivienda Justa, Pregunta y Respuesta 12, explica lo siguiente:

[A]      residente o solicitante de vivienda hace una solicitud de modificación razonable cada vez que ella deja claro al proveedor de la vivienda que está solicitando una excepción, cambio o ajuste a una norma, regla, práctica o servicio debido a su discapacidad…Un solicitante o residente no tiene derecho a recibir una modificación razonable a menos que la solicite. No obstante, la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) no requiere que una solicitud se haga de una manera en particular o en un momento determinado.  Una persona con discapacidad no tiene que hacer la solicitud de modificación razonable en persona, la solicitud la puede hacer un miembro de la familia, u otra persona que está actuando en su nombre. La persona que hace la solicitud de modificación razonable no tiene que mencionar la Ley o usar las palabras “Modificación Razonable”. No obstante, el solicitante debe presentar la petición de manera que una persona razonable pueda comprender que es una petición para una excepción, cambio o ajuste a una norma, regla, práctica o servicio debido a una discapacidad.  Sin embargo, los proveedores de viviendas deben dar consideración apropiada a las solicitudes de modificaciones razonables incluso si el solicitante hace su petición verbalmente, o no usa los formularios o procedimientos preferidos del proveedor para hacer dichas solicitudes.