25 de agosto de 2015

URUGUAY - 25 de agosto, 1825


La República Oriental de Uruguay, se encuentra en Sur América y es hogar para más de 3 millones de personas, de las cuales la mitad vive en la capital, Montevideo. Uruguay disfruta de uno de los niveles más altos del mundo de educación, ya que el 97% de su población sabe leer y escribir.  En 1917 el famoso tango, “La Cumparsita,” salió de Uruguay para dar la vuelta al mundo varias veces.  Pero no existe duda que nació en Uruguay junto con su autor Gerardo Matos Rodríguez.  

Igual que no existe duda que La Celeste  tiene un record en la Copa Mundial con 12 apariciones y 2 Mundiales a su nombre!  Aunque la mayoría de los países de Sur América declararon su independencia de España, Uruguay declaró su independencia de Brasil en 1825.

Con su lema: “Libertad o Muerte”, CondoMundoUSA felicita con mucho cariño a los Uruguayos que celebran su independencia el 25 de agosto.


Martica y Marilyn 

19 de agosto de 2015

¿Por qué le interesa a una Asociación si alguien se opone a una venta de una propiedad bajo embargo hipotecario?

Usualmente la persona que se opone a la venta de una propiedad bajo embargo hipotecario es la misma persona que no pagó las cuotas mensuales o los pagos de hipoteca que lo llevaron a dicho embargo.   En otras palabras, el dueño en su esfuerzo continuo de demorar lo inevitable (abandonar la propiedad donde ha estado viviendo de gratis, en busca de un hogar nuevo donde tendrá que pagar).   No obstante, la persona que se opone también pudiera ser el comprador en la venta de una propiedad bajo embargo hipotecario.

La ventana de oportunidad para oponerse a una venta de propiedad bajo ejecución hipotecaria es muy pequeña.  Cualquier persona interesada en oponerse debe hacerlo dentro de 10 días a partir de que el Secretario de Tribunal (Clerk of the Court) emite un Certificado de Venta.   En la mayoría de los casos, el Certificado de Venta se hace el mismo día de la venta.

Dado esta pequeña ventana, la persona debe determinar apropiadamente si existe una base válida para su oposición y luego debe afirmar su oposición.  Recientemente la Corte de Apelación de la Florida, definió los parámetros para conceder una oposición a una venta de una ejecución hipotecaria, en esencia achicando oposiciones sostenibles a aquellos asuntos que son derivados por la venta y no asuntos colaterales.

En otras palabras, la oposición no debe estar relacionada con un acuerdo, falta de conocimiento sobre la condición de la propiedad, etc.   Sin embargo, la oposición si puede estar relacionada con la falta de publicar la venta apropiadamente, la descripción legal usada en el aviso publicado, y demás.

Presentar una oposición (tenga o no tenga mérito) detiene al Secretario de Tribunal de emitir el Certificado de Título hasta que la Corte escuche la Oposición y entregue (1) una orden sosteniendo la oposición, en cuyo caso el Certificado de Titulo no se emite y una nueva venta de propiedad bajo ejecución hipotecaria debe presentarse; o (2) la oposición es rechazada, en cuyo caso el Certificado de Título será emitido y la propiedad tiene un nuevo dueño.

Del punto de vista de la Asociación, sin importar si fue efectuado en una ejecución hipotecaria de la asociación o un caso de embargo de hipoteca, es muy importante presentar la oposición para que sea escuchada inmediatamente.   Muchas veces la corte rechaza la oposición en base a que no es meritoria, pero ni siquiera la considera si la oposición no es presentada ante la corte.    Similarmente, aún si la base de la oposición tiene mérito, la Corte debe decidir sobre la oposición antes de que una nueva subasta se pueda programar.   Ya que la Asociación no recibirá pago por las cuotas mensuales atrasadas hasta que la propiedad tenga un nuevo dueño (el banco u otro comprador) está en el mejor interés de la Asociación presionar la oposición para que esta sea vista por la corte, y se pueda obtener una resolución final.

12 de agosto de 2015

Mientras más rápido el banco ejecuta el embargo hipotecario, mejor.

En muchos casos de embargos hipotecarios, el banco que ejecuta el embargo no es el prestamista que originalmente prestó el dinero al comprador o refinanció la propiedad.   Este cambio en dueños del préstamo se ha convertido en punto de desacuerdo para los propietarios que están luchando contra un embargo.  Específicamente, los propietarios reclaman que el balance del préstamo/pagos proporcionados por el prestamista anterior son “habladurías o rumores” (hearsay) y no admisibles como pruebas en una ejecución hipotecaria.   Estos propietarios ignoran las normas probatorias que establecen que los registros no deben ser excluidos al menos que las circunstancias indiquen que los registros no son confiables.

Además, el banco que hace el embargo hipotecario tiene la habilidad de hacer testificar a sus empleados (en persona o por declaración jurada “affidavit”) en relación a las normas y procedimientos usuales del banco al revisar un archivo de préstamo cuando este es recibido, determinar el balance que se debe, y poner las cifras dentro del sistema de computación.    Si el banco que está realizando el embargo hipotecario puede ofrecer este testimonio, entonces el embargo seria permitido sin necesidad de que un empleado del prestamista original tenga que testificar.

¿Cómo impacta esto a su comunidad?  Los Estatutos de la Florida limitan la cantidad de cuotas (pago de mantenimiento) que una asociación puede recuperar después de una ejecución de embargo hipotecario.   Mientras más se demora el banco en obtener pruebas para comprobar que se le debe dinero, más tiempo permanece el dueño en su  hogar sin pagar al banco o a la asociación!   Mientras más se demore la ejecución, más probable que el dinero que se debe de las cuotas será una cantidad mayor a la cantidad que la asociación tendría derecho a recuperar bajo los estatutos.

10 de agosto de 2015

ECUADOR - 10 de agosto 1822




La República del Ecuador se encuentra en la costa noroeste de Sur América.  Las Islas Galápagos también forman parte del Ecuador con su flora y fauna reconocida en el mundo entero y estudiada por científicos de todas partes del mundo, ya que Ecuador fue el primer país en reconocer los derechos y protección de la naturaleza en su constitución.   Habiendo declarado su independencia de España y Gran Colombia en diferentes fechas, la fecha de agosto es la más celebrada.  


Con su bello lema: “Dios, Patria y Libertad”  CondoMundoUSA con mucho cariño felicita a todos los Ecuatorianos que celebran su independencia el 10 de agosto.

Martica y Marilyn 

6 de agosto de 2015

BOLIVIA - 6 de agosto 1825



Su nombre formal es “Estado Plurinacional de Bolivia.” Hogar del Lago Titicaca, el más alto y profundo del mundo. Bolivia es un país con más de 10 millones de habitantes que comparten más de 30 idiomas!   Los más comunes son el Español, Quechua, Guaraní y Aymara.   La capital, La Paz, habla mucho del corazón de este pueblo cuyo lema es: “La Unión es la Fuerza.”    A pesar de no tener costa con ningún mar u océano, Bolivia es bendecida con lluvia natural casi todo el año, convirtiéndolo en el país más hidratado de toda la tierra. 

CondoMundoUSA saluda a sus hermanos Bolivianos que celebran su día de independencia este 6 de agosto!

Martica y Marilyn

5 de agosto de 2015

Cambios en los Estatutos que Pueden Afectar a su Asociación - Parte Final

Solicitud de Pagos/Valoraciones: Le ley actual establece una orden específica en la cual los pagos del dueño deberán ser aplicados (primero, el interés acumulado debe ser pagado, seguido por cualquier multa administrativa por pagos tardíos, y después costos de abogados, y finalmente la valoración en estado de delincuencia.   La ley hace enmienda de las Secciones 718.116(3) y 719.108(3), F.S. para aclarar que la distribución requerida de los pagos de cuotas delincuentes, aplica a pesar de cualquier supuesta “satisfacción y acuerdo”.   Este cambio tiene la intención de anular el caso de St. Croix Lane Trust & M.L. Shapiro, Trustee versus St Croix at Pelican Marsh Condominium Association, Inc. 144 So.3d639 (Florida 2nd DCA, 2014).   En ese caso, la corte mantuvo que si un cheque es entregado por menos  de la cantidad total de un reclamo en disputa, su aceptación crea un acuerdo y satisfacción si la entrega está acompañada de una oferta de conformarse con la cantidad recibida.  El caso planteó preocupación sobre si una asociación puede aceptar pago parcial por una cuota en estado de delincuencia.  Este cambio legislativo elimina esas preocupaciones y aclara que la asociación puede aceptar pagos parciales.

Documentos Oficiales: El proyecto de ley modifica los registros oficiales (‘catch-all’ provision) provisión que actualmente establece que “todos los demás documentos de la asociación… que están relacionados con la operación de la asociación” son documentos oficiales.  El proyecto de ley aclara que estos “otros” documentos son documentos “escritos”.   Esto hace que la ley sobre condominios y cooperativas sea consistente con la ley de HOA (Asociación de Propietarios).

La ley Extension of Distressed Condominium Relief Act” (Condominios – Ley de Ayuda): La ley extiende la “Ley de Condominio en Dificultades” también conocida como el “Bulk Buyer Law” hasta el 18 de julio del 2018.  Actualmente, la ley de ‘comprador a granel’ tiene fecha de vencimiento el 1ro de julio del 2016.

Seguros: Le ley elimina la provisión que requiere que la asociación sea responsable por pérdidas no aseguradas. Esto es conocido como una solución “glitch fix”.