24 de diciembre de 2015

NOCHE BUENA, NAVIDAD!


Estamos en la época más festiva del año.   La época de Navidad y Año Nuevo.   Típicamente estas fechas son celebradas por todo lo alto en los países de habla hispana, con más énfasis en las reuniones familiares que en los regalos, especialmente el día de Noche Buena donde lo más importante es la comida y la compañía.   La Noche Buena, el 24 de diciembre, día antes de la Navidad, es el día en que mas familias se reúnen para compartir sus platos típicos, revivir los buenos tiempos del año que va terminando, y en general bailar, jugar y beber cidra o champán.   Por ejemplo los Puertorriqueños y Cubanos  asan un puerco entero en su preferida “Caja China”.  El proceso toma hasta 10 horas, lo cual hace para una fiesta perfecta que comienza desde temprano, y permite jugar dominó, bailar y compartir en familia.  Los Mexicanos hacen una cena exquisita que incluye tamales, mole, bacalao, buñuelos y ponche para brindar.    El Coquito también es parte de la Noche Buena tradicional caribeña con su mezcla incomparable de ron, leche condensada y leche de coco.   Claro en Estados Unidos, muchas familias hispanas han adoptado la tradición estadounidense de hacer un pavo al horno, que generalmente es acompañado por arroz, frijoles y maduros para no perder su sabor latino.   Las familias Católicas asisten a La Misa del Gallo a las 12 de la noche en celebración del nacimiento del Niño Jesús.   Y muchas familias ponen Nacimientos en sus hogares con pequeñas estatuas de la Virgen María, José, el Niño Jesús, y Los Tres Reyes Magos.     En España la Noche Buena se celebra con un gran banquete de mariscos y sopas de mariscos, después de la cual la familia entera asiste a la misa de Navidad.

En muchos de estos países, el intercambio de regalos se hace el 6 de enero, fecha en que supuestamente los Reyes Magos llegaron a Belén con sus regalos para el Niño Jesús.   Por esa razón la Navidad no tiene el significado comercial ya que el énfasis de la Navidad es la unión familiar y el nacimiento del Niño Jesús.

CondoMundoUSA le desea a todos nuestros amigos unas Felices Navidades y un Prospero Año Nuevo.

Martica y Marilyn

17 de diciembre de 2015

No confunda ‘ser propietario’ con ‘ser residente’.


Propietario
Cuando alguien es propietario de algo, significa que tiene el titulo legal para ese artículo del cual dice ser propietario.    El ejemplo más fácil para comprender este concepto es el siguiente:   Ser propietario de bienes raíces (casas, hogares móviles, condominios, etc.) donde el propietario tiene el título de la propiedad.   El derecho de ocupar una propiedad es independiente al derecho de ser propietario, ya que alguien que no sea el propietario pudiera ocupar la propiedad.   Por ejemplo, el propietario puede permitir que un invitado o inquilino ocupe la propiedad.

Sin embargo hemos encontrado que a veces las asociaciones consideran ‘quien’ ocupará la propiedad como razón para negar el derecho de ser propietario.  Si ese es el caso, los documentos rectores deben indicar claramente las restricciones de ocupación apropiadamente obtenidas en el momento en que se considera ser propietario.   Por ejemplo, en una comunidad donde los residentes deben tener 55 años de edad o  más, los documentos rectores pueden prohibir que alguien menor de 55 años ocupe la propiedad.     La junta, sin embargo puede ver la solicitud de alguien de 30 años de edad que desea comprar la unidad.   Es obligación de la asociación investigar si esa persona (que será el propietario único de la propiedad) está planificando vivir en la unidad con otra persona mayor de 55 años.   Si los documentos permiten a personas menores de 55 años vivir en la unidad con alguien que sea mayor de 55 años, la persona tiene derecho a la aprobación de ser propietario de la unidad, a no ser que exista una razón de buena fe para negarle a la persona de 30 años la solicitud.   Lo mismo aplica si la persona de 30 años no tiene planes de vivir en la unidad, ya que la está comprando para que sea ocupada por personas mayores de 55 años (asumiendo que no existan restricciones de inquilinos en la comunidad).

Residente
Asumamos que se le permitió a una persona de 30 años ser propietario de una unidad en una comunidad de personas de 55 años o más porque lo pensaba ocupar con su tío de 60 años.    El tío decide no ocupar la unidad y la persona de 30 años decide vivir en la unidad sola.    ¿Se le permite ocupar la unidad?   Si los documentos rectores no permiten que personas menores de 55 años vivan solas sin una persona mayor de 55 años, entonces la persona de 30 años no puede ocupar la unidad.    En ese caso la persona menor de 55 años puede alquilar la propiedad a personas que califiquen (dependiendo de las restricciones de inquilinos) o la propiedad debe mantenerse vacante hasta que las restricciones de edad para ocuparla sean observadas.

Independientemente de si la persona de 30 años puede vivir en su propia unidad o no, como propietaria de la unidad debe pagar todas las cuotas, y cumplir con los documentos rectores.   También tiene derecho a todos los derechos conectados con ser propietario (sujeto a ocupación).   Si la asociación no está segura de los criterios específicos expuestos en sus documentos rectores o si han detallado apropiadamente los reglamentos de ocupación, debe consultar con su abogado para obtener esta información.

9 de diciembre de 2015

La cuenta bancaria de la Asociación ha sido embargada. ¿Qué hacemos?


Previamente hice dos escritos sobre los embargos y sus efectos en la asociación.   Pero esos escritos asumían que se le pedía a la Asociación que secuestrara los fondos, debido a que un empleado o proveedor de bienes y servicios tenía una orden de la corte en su contra.    Este escrito es diferente porque presume que la Asociación tiene una orden de embargo en su contra y el beneficiario de esa orden de embargo ha obtenido un embargo contra la asociación y lo ha presentado al banco (bancos) que la Asociación usa para pagar sus gastos de operaciones, reservas, ahorros, etc.  En este marco, la Asociación no podrá usar la cuenta para hacer sus pagos.   También, dependiendo de la cantidad del embargo, cualquier depósito hecho (pensemos en las cajas de depósitos o “lock box”), después que el embargo es efectuado, significa que todos esos fondos adicionales también serán congelados y no estarán disponibles para uso de la Asociación.

Desafortunadamente, dada las provisiones de las leyes de embargo de la Florida, la Asociación puede desconocer por una semana (o mas) que el embargo ha sido impuesto.   Durante ese tiempo, cheques que la Asociación haya escrito para hacer sus pagos pueden ser rechazados por el banco, resultando en un efecto de dominó para la Asociación, si esta no tiene suficiente dinero en la cuenta para cubrir el embargo dos veces más cubrir sus pagos.    Esos dominós seguirían cayendo en las siguientes semanas y meses que toma procesar la orden de embargo en las cortes.

La clave para la Asociación es inmediatamente contactar a sus abogados para analizar opciones de pagos del embargo (pedir préstamos, imponer cuotas especiales, etc.)  Esto le da a los abogados la habilidad de comunicarse con la persona (o entidad) en posición del embargo y negociar un acuerdo que pudiera incluir un pago del saldo completo por una cantidad descontada, o un plan de pagos regulares que pudiera requerir que se descongelen los fondos embargados, y pudiera hasta disminuir el interés a pagar o eliminarlo por completo.

Durante esa ventana de negociación, la Asociación debe contactar a sus vendedores y prestamistas para dejarles saber lo que está sucediendo y evitar la interrupción en servicios necesarios (ejemplo: electricidad, seguros, etc.).   Además, la Asociación debe considerar notificarle a su membrecía que debe hacer sus pagos directamente a la Asociación y no a través de una caja de depósito.  Es importante hablar con los propietarios para asegurar que ellos comprendan que deben continuar haciendo sus pagos o arriesgar un embargo de su propiedad.

Seguramente se pregunta; ¿por qué mencionamos que la Asociación deberá tener una cantidad en el banco para cubrir el embargo dos veces antes de poder usar los fondos en la cuenta bancaria que ha sido embargada?   La razón es presentada en la ley de embargo que en esencia proporciona que una vez recibido el embargo, el banco puede retener no más del doble la cantidad del embargo (que usualmente incluye la cantidad de la orden de embargo, intereses, y honorarios y costos legales).

2 de diciembre de 2015

Es la temporada de las reuniones anuales y las elecciones. ¿Está usted seguro que sabe cómo conducir la elección de directores?

PRIMERA PARTE - 

Primero, tenga en mente que una elección no es necesaria al no ser que haya dos o más candidatos elegibles para una vacante en la junta.    Además, una elección general debe llevarse a cabo a la misma vez, y en el mismo lugar de la reunión anual, independientemente de si hay o no hay un quórum presente.  

La Junta Directiva no debe crear o asignar ningún comité con el propósito de nominar a un candidato o candidatos para ser elegidos a la junta, pero puede crear o asignar un comité de búsqueda para alentar a personas calificadas a ser parte de la junta.

Pasos a seguir:

1. No menos de 60 días antes de la elección programada, una notificación con la fecha de la elección, debe ser enviada por correo, transmitida electrónicamente, o entregada, y debe contener el nombre y dirección postal correcta de la asociación.   La falta de seguir este paso al hacer el primer aviso de la elección, le requiere a la asociación conducir una nueva elección, si es que la elección ha sido conducida.

2. No menos de 14 días y no más de 34 días antes de la elección, un segundo aviso debe ser enviado por correo o entregado a los votantes elegibles a la dirección anotada en los archivos oficiales proporcionados a la Asociación.    Este aviso debe contener una boleta y cualquier documentos de información sometidos por los candidatos.

3. El segundo aviso con la boleta electoral también debe contener un sobre dirigido a la Asociación, o a una entidad (como la compañía de manejos) autorizada para recibir las boletas, y un sobre más pequeño dentro del cual se puede insertar la boleta.     Es extremadamente importante que el sobre exterior (dirigido a la Asociación o a quien estará recibiendo las boletas) indique el nombre del votante, la unidad o número de unidades que están votando y debe contener un espacio para la firma del votante.

4. Una vez que el votante llene la boleta, el votante debe poner la boleta llenada en el sobre más pequeño y sellarlo.  El sobre pequeño se pondrá dentro del sobre de afuera más grande, y el sobre de afuera será sellado.  Cada sobre interno debe contener solamente una boleta, pero si una persona tiene el derecho de emitir más de una boleta, los sobres internos requeridos pueden ser incluidos dentro de un solo sobre externo.   El votante debe firmar el exterior del sobre externo en el espacio designado para su firma.    El sobre puede ser enviado por correo o entregado a mano a la asociación.   Una vez recibido por la asociación, una boleta no puede ser cambiada o retirada.

También es muy importante recordar que la boleta escrita debe indicar por orden alfabético, por apellido, el nombre de cada candidato aspirando a un puesto en la junta.  El candidato debe haber notificado por escrito a la asociación no menos de 40 días antes de la elección programada, al no ser que dicha persona haya retirado su postulación por escrito antes que las boletas hayan sido enviadas por correo. 

NOTA:   La falta de indicar en la boleta los nombres de cada persona elegible, le requiere a la asociación enviar, transmitir o entregar a mano un segundo aviso con enmiendas.

En la segunda parte de este artículo, hablaremos sobre qué sucede una vez que las boletas son recibidas por la Asociación.